• El documento base para la transferencia de tu propiedad de campo o agrícola.
En Ecuador, la minuta es el proyecto de escritura pública de un contrato. Es un documento privado que contiene todas las cláusulas del acto jurídico, redactado y firmado por un abogado en ejercicio, que es presentado ante un Notario Público para que este lo eleve a escritura pública. La compraventa de inmuebles es un acto jurídico solemne que requiere obligatoriamente de escritura pública (Art. 1732 del Código Civil) y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que la transferencia de dominio sea válida y oponible a terceros. La minuta es indispensable para este proceso, conforme al Art. 18 de la Ley Notarial. Para inmuebles rurales, además del Código Civil, se deben considerar normativas como la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales (LOTRTA) y las ordenanzas municipales sobre uso de suelo rural.
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Rural Simple:
Esta minuta es el documento inicial para formalizar legalmente la compraventa de propiedades ubicadas fuera de los límites urbanos de los cantones en todo el Ecuador, como en provincias con fuerte actividad agrícola o pecuaria (ej. Manabí, Los Ríos, Chimborazo, El Oro) o para fines de vivienda campestre:
- Venta de terrenos agrícolas, fincas, haciendas, lotes de campo.
- Adquisición de propiedades con fines de producción agrícola, pecuaria o forestal.
- Transacciones de terrenos para proyectos turísticos rurales o vivienda de descanso.
Diferencias clave con otros documentos:
Es crucial entender el rol de la minuta en el proceso:
- Contrato Privado: Un contrato privado no es válido para transferir la propiedad de un inmueble en Ecuador. La minuta, aunque es un documento privado, es el proyecto formal para la escritura pública.
- Escritura Pública: El documento definitivo y válido para la transferencia de dominio, otorgado ante Notario, que se basa en la minuta.
- Certificado de Gravámenes: Un documento independiente del Registro de la Propiedad que acredita el estado legal del inmueble, necesario para la escritura.
Consejos legales:
La verificación del uso de suelo, los derechos de agua y la existencia de servidumbres son aspectos críticos en inmuebles rurales.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Nosotros asesoramos a un cliente en Esmeraldas que quería comprar una finca. Durante la revisión para la minuta, solicitamos un certificado del Ministerio de Ambiente y verificamos que una parte de la finca estaba dentro de un área protegida, lo que limitaba severamente su uso agrícola. El vendedor no había declarado esta restricción. Esta situación nos enseñó que, para inmuebles rurales, es vital verificar no solo gravámenes, sino también restricciones de uso de suelo, áreas protegidas, derechos de agua y posibles servidumbres, que a menudo no constan en el certificado de gravámenes ordinario. En otro caso, un cliente en Bolívar compró un terreno rural con una casa de campo. La minuta no detalló claramente los metros de construcción ni los linderos exactos, lo que generó problemas al intentar actualizar el catastro municipal y al momento de una futura subdivisión. Esto subraya la necesidad de minutas extremadamente precisas en la descripción de linderos y superficie, idealmente con un levantamiento topográfico reciente.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- “SEÑOR NOTARIO”: Indica el propósito del documento: ser la base para una escritura pública.
- Comparecientes: Identificación completa de las partes, incluyendo el régimen de sociedad conyugal si aplica, y sus ocupaciones, que pueden ser relevantes en contextos rurales.
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Inmueble):CRÍTICA.
- Ubicación: Precisa la parroquia, cantón y provincia. A menudo se usa un nombre coloquial (ej. “Hacienda La Esperanza”).
- Identificación Catastral/Predial: El código predial rural es fundamental.
- Linderos y Superficie: Deben ser extremadamente precisos, idealmente basados en un levantamiento topográfico reciente. La superficie se expresa comúnmente en hectáreas (Ha).
- Características/Construcciones (Opcional): Cualquier infraestructura (casas, galpones, pozos, represas) o características agrícolas (tipo de cultivo, recursos hídricos) deben ser descritas.
- Antecedente de Dominio: Como en inmuebles urbanos, vital para trazar la cadena de propiedad.
- Estado Libre de Gravámenes y Cargas: Incluye la declaración sobre hipotecas, prohibiciones, y servidumbres no aparentes. Es clave mencionar que se presentarán certificados de no adeudar impuestos prediales rurales y cualquier otra contribución aplicable (ej. riego).
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago): Igual que en inmuebles urbanos, el pago se realiza al momento de la firma de la escritura.
- Cláusula Quinta (Transferencia de Posesión y Tradición de Dominio): Reitera que la tradición se perfecciona con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Cláusula Sexta (Gastos e Impuestos): Específica la distribución de los costos, que pueden incluir tasas por derechos de agua o contribuciones a juntas de riego, además de alcabalas y plusvalía.
- Espacio para Firma del Abogado: Requisito legal indispensable para la validez de la minuta.
- Errores comunes a evitar:
- No verificar el uso de suelo y restricciones: Las propiedades rurales pueden tener limitaciones por planes de ordenamiento territorial, áreas protegidas, zonas de riesgo o servidumbres ecológicas.
- Linderos imprecisos: En zonas rurales, los linderos pueden ser más difíciles de definir. Un levantamiento topográfico es una inversión sabia para evitar futuras disputas.
- No verificar la existencia de derechos de agua o servidumbres de paso: Crucial para la funcionalidad de la propiedad rural.
- No considerar la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales (LOTRTA): Especialmente en temas de fraccionamiento de la tierra.
- Omisión de certificados de no adeudar riego o asociaciones de productores: Pueden ser requisitos para la transferencia.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Investigación Preliminar exhaustiva:
- Registro de la Propiedad: Certificado de gravámenes y cadena de dominio.
- GAD Municipal: Avalúo, catastro rural, pago de impuesto predial rural, certificado de no adeudar al municipio.
- Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG): Para verificar registros y usos de suelo agrario.
- Secretaría Nacional del Agua (SENAGUA): Para verificar derechos de agua (si aplica).
- Ministerio del Ambiente, Agua y Transición Ecológica: Para verificar restricciones ambientales o áreas protegidas.
- Inspección Física: Es imprescindible una visita al sitio con un técnico o agrimensor.
- Redacción y Firma de la Minuta: Por un abogado, detallando todos los aspectos verificados.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura: Pago de Alcabalas y Plusvalía en el GAD Municipal. Posibles pagos de tasas de riego si aplica.
- Presentación a Notaría: Entrega de la minuta y todos los documentos habilitantes.
- Firma de la Escritura Pública: Ante el Notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Paso final para la transferencia legal de dominio.
- Actualización en Catastro Municipal y otras instituciones: Notificar el cambio de propietario.
- Investigación Preliminar exhaustiva:
- Glosario de términos:
- LOTRTA: Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales.
- Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro predio (ej. servidumbre de paso, de acueducto).
- Linderos: Límites o bordes de una propiedad.
- Hectárea (Ha): Unidad de medida de superficie, equivalente a 10,000 metros cuadrados.
- Predio Rural: Propiedad ubicada en zona rural, destinada generalmente a actividades agrícolas, pecuarias o forestales.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto Predial Rural: Impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles rurales, a pagar en el GAD Municipal. Debe estar al día.
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: Aplican de manera similar a los inmuebles urbanos, pagaderos en el GAD Municipal.
- Impuesto a la Renta: La ganancia del vendedor por la venta del inmueble rural es ingreso gravable.
- IVA: La compraventa de bienes inmuebles rurales entre particulares no está gravada con IVA.
- Tratamiento de casos específicos: Es vital considerar si la venta implica la división de un predio mayor, lo cual requiere aprobación municipal (fraccionamiento) y cumplir con las superficies mínimas según el uso de suelo rural. Los derechos de agua son fundamentales para propiedades agrícolas y deben ser verificados y transferidos si corresponde. Si existen edificaciones rurales, es importante verificar si tienen los permisos municipales correspondientes, aunque la regulación suele ser menos estricta que en el área urbana.
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RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.