• Asegura la futura compraventa de un inmueble estableciendo compromisos firmes y protegiendo tus intereses.
En Ecuador, la minuta es el proyecto de escritura pública de un contrato, redactado y firmado por un abogado, que es elevado a instrumento público ante Notario. La promesa de compraventa de inmueble es un precontrato en el que dos partes (promitente vendedor y promitente comprador) se obligan recíprocamente a celebrar un futuro contrato de compraventa de un bien raíz. No transfiere el dominio, sino que crea la obligación de hacer (celebrar el contrato definitivo). Para su validez, debe cumplir con los requisitos del Artículo 1570 del Código Civil ecuatoriano: que conste por escrito, que no sea de aquellos contratos que las leyes declaran ineficaces, que contenga un plazo o condición para la celebración de la escritura, y que esté especificado de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales. Es común que se eleve a escritura pública para mayor seguridad y oponibilidad.
Aplicaciones comunes de la Minuta de Promesa de Compraventa de Inmueble:
Este contrato es ampliamente utilizado cuando las partes no pueden o no desean formalizar la compraventa definitiva de inmediato, pero quieren asegurar el negocio futuro. Es común en situaciones como:
- Necesidad de Financiamiento: El comprador requiere tiempo para obtener un crédito hipotecario.
- Obtención de Documentos: El vendedor necesita tiempo para regularizar documentos del inmueble (permisos, herencias, levantamiento de hipotecas).
- Venta de Otro Inmueble: El comprador necesita vender su propiedad actual para poder financiar la nueva.
- Inmuebles en Construcción: Se promete vender un bien que aún no existe o está en proceso de construcción (ver Contrato 20).
- Cumplimiento de Condiciones Previas: Ambas partes necesitan tiempo para cumplir ciertas condiciones antes de la compraventa definitiva.
Diferencias clave con otros documentos:
Es fundamental diferenciar la promesa de compraventa de la compraventa definitiva:
- Promesa vs. Compraventa: La promesa es un precontrato que genera una obligación de hacer (firmar la compraventa futura). La compraventa es el contrato definitivo que transfiere el dominio del inmueble.
- Efectos: La promesa no transfiere la propiedad ni la posesión del inmueble (a menos que se pacte expresamente). La compraventa sí.
- Impuestos: Los impuestos de la compraventa (alcabalas, plusvalía) solo se generan y pagan al momento de la escritura definitiva de compraventa, no al de la promesa.
Consejos legales:
La claridad en el plazo, las condiciones para la futura venta y las consecuencias del incumplimiento son cruciales. Las arras, si se pactan, deben ser claras en su naturaleza (confirmatorias o penitenciales).
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Un cliente en Quito quería comprar un departamento, pero su crédito hipotecario aún no estaba aprobado. Para asegurar el departamento y evitar que el vendedor lo ofreciera a otros, firmamos una promesa de compraventa ante Notario. Se pactó un plazo de 90 días para firmar la escritura definitiva y un anticipo como arras confirmatorias. Esto le dio tiempo al comprador para tramitar su crédito con tranquilidad. Si el crédito no se aprobaba, la promesa establecía la devolución del anticipo. En otro caso, un vendedor en Manta tenía un terreno en una zona de expansión y necesitaba regularizar los linderos en el GAD Municipal. Un comprador estaba interesado y para asegurar la venta, se firmó una promesa. La condición era que el vendedor obtuviera la aprobación de los linderos en el catastro municipal en 6 meses. La promesa detallaba claramente qué pasaría si no se lograba la regularización (devolución del anticipo). Esto permitió al vendedor realizar sus trámites con la seguridad de la venta futura.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Inmueble): Describe el inmueble de la misma forma que en una compraventa, para identificar claramente el objeto del contrato futuro. Se declara el estado libre de gravámenes para el momento de la futura venta.
- Cláusula Segunda (Objeto de la Promesa): Especifica que las partes se obligan a celebrar un futuro contrato de compraventa, no que lo están celebrando en este acto.
- Cláusula Tercera (Precio de la Futura Compraventa): Se establece el precio total de la futura compraventa, que es fijo.
- Cláusula Cuarta (Forma de Pago del Precio de la Futura Compraventa):
- Pago en este acto (Arras/Anticipo): Es muy común entregar un valor inicial. Es vital especificar si son arras confirmatorias (parte del precio y señal de cumplimiento) o arras penitenciales (dan derecho a desistir perdiendo el valor entregado o devolviendo el doble si desiste quien las recibió). Si no se especifica, se presumen confirmatorias.
- Saldo: Se indica que el saldo se pagará en la escritura definitiva.
- Cláusula Quinta (Plazo para la Celebración): CRÍTICA. El Art. 1570.3 del Código Civil exige un plazo o condición para la celebración de la futura compraventa. Debe ser claro y determinado.
- Cláusula Sexta (Condiciones para la Celebración): Permite establecer condiciones específicas (ej. obtención de crédito, regularización de documentos) que deben cumplirse antes de la firma de la escritura definitiva.
- Cláusula Séptima (Consecuencias del Incumplimiento): CLÁUSULA VITAL. Define las penalidades en caso de que una de las partes no cumpla con su promesa (generalmente la pérdida del anticipo o el pago del doble, si son arras penitenciales, o una cláusula penal si son arras confirmatorias o anticipos).
- Errores comunes a evitar:
- No cumplir con los requisitos del Art. 1570 C.C.: Si la promesa no cumple con las solemnidades (escrito, plazo/condición, especificación clara), puede ser declarada nula.
- No diferenciar arras confirmatorias de penitenciales: La ausencia de esta distinción puede generar interpretaciones erróneas y disputas.
- Falta de claridad en el objeto del contrato: La descripción del inmueble debe ser precisa para evitar futuras controversias.
- No establecer consecuencias claras por el incumplimiento: Sin cláusulas penales o arras, el cumplimiento puede ser más difícil de exigir judicialmente.
- Entregar la posesión del inmueble en la promesa: Esto es un error común. La posesión debe entregarse en la compraventa definitiva, a menos que se pacte expresamente una “anticipación de la posesión”, lo que añade complejidad y riesgos.
- No especificar la notaría para la compraventa definitiva: Si bien no es un requisito legal, ayuda a la claridad del proceso.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Negociación: Acordar el precio, el plazo, las condiciones, las arras/anticipo y las penalidades.
- Verificación del Inmueble: Obtener certificado de gravámenes y no adeudar para asegurar que el inmueble puede ser transferido en el futuro.
- Redacción de la Minuta: Un abogado experto redacta la minuta, previendo todos los escenarios.
- Firma de la Escritura Pública de Promesa: Las partes comparecen ante Notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (Opcional pero Recomendado): Aunque no es obligatoria, la inscripción de la promesa da mayor seguridad jurídica, haciéndola oponible a terceros y evitando que el vendedor pueda vender el inmueble a otra persona antes de la fecha pactada.
- Cumplimiento de Condiciones: Las partes trabajan para cumplir las condiciones pactadas dentro del plazo.
- Firma de la Escritura de Compraventa Definitiva: Una vez cumplidas las condiciones y el plazo, se procede a la firma de la escritura definitiva ante Notario.
- Inscripción de la Compraventa Definitiva: La escritura de compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Glosario de términos:
- Promitente Vendedor: La persona que promete vender el inmueble.
- Promitente Comprador: La persona que promete comprar el inmueble.
- Precontrato: Acuerdo preliminar que crea la obligación de celebrar un contrato futuro.
- Arras: Cantidad de dinero que se entrega como garantía o señal en un contrato. Pueden ser confirmatorias (parte del precio) o penitenciales (permiten desistir).
- Cláusula Penal: Estipulación que fija de antemano el valor de la indemnización por incumplimiento de una obligación.
- Tradición: Entrega de la cosa que hace el dueño a otro, con la facultad e intención de transferir el dominio.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: No se generan al momento de la promesa, solo al de la compraventa definitiva.
- Impuesto a la Renta: No se genera por la promesa. La ganancia de capital del vendedor se reconoce al momento de la compraventa definitiva.
- IVA: No aplica.
- Honorarios Notariales: Se generan por la promesa y por la compraventa definitiva.
- Tratamiento de casos específicos: En el caso de promesas sobre inmuebles en construcción o que formarán parte de un proyecto de propiedad horizontal, la promesa debe ser aún más detallada, incluyendo planos, especificaciones de construcción, plazos de entrega y penalidades por retraso. También se deben considerar las regulaciones específicas de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (LOOTUGS) y las ordenanzas municipales sobre urbanismo.
¿Necesitas ayuda para personalizar esta minuta o resolver una duda específica? Contacta a nuestros expertos en Ecuador.
RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.