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En Ecuador, la minuta es el proyecto de escritura pública de un contrato, redactado y firmado por un abogado, que luego se eleva a instrumento público ante Notario. La compraventa de un inmueble en construcción es una modalidad en la que el objeto del contrato es un bien futuro (la unidad inmobiliaria que aún no está terminada o que está por construirse). Aunque el objeto es futuro, el contrato de compraventa se perfecciona al momento de la firma de la escritura, pero la transferencia de dominio y la posesión efectiva del inmueble terminado se difieren hasta su culminación. Se rige por el Código Civil ecuatoriano (Arts. 1732 y ss.), la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (LOOTUGS), la Ley de Propiedad Horizontal (si aplica) y diversas ordenanzas municipales sobre construcción y urbanismo. Requiere de escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Urbano en Construcción:
Este contrato es fundamental para la compra de unidades en proyectos inmobiliarios nuevos:
- Adquisición de Departamentos o Casas en Proyectos: Comprar una vivienda antes de su finalización, a menudo con ventajas en el precio o facilidades de pago.
- Inversión en Bienes Raíces: Adquirir unidades para arrendamiento o reventa futura, aprovechando precios de preventa.
- Proyectos de Oficinas o Locales Comerciales: Invertir en espacios comerciales o de negocios en edificios nuevos.
Diferencias clave con otros contratos:
Es esencial diferenciar esta modalidad de la compraventa simple o la promesa:
- Promesa de Compraventa: La promesa es un precontrato que genera una obligación de hacer. En la compraventa de bien futuro, el contrato de compraventa se perfecciona, pero su ejecución se difiere hasta que el objeto (el inmueble) exista. Sin embargo, en la práctica ecuatoriana, muchas constructoras usan una “Promesa de Compraventa” para estas operaciones por la fase inicial del proyecto, y luego se firma una “Compraventa Definitiva” al entregar el inmueble. La presente minuta es una compraventa del bien futuro que ya está en fase de ejecución, o una promesa con una estructura muy robusta.
- Venta de un Bien Existente: Aquí el inmueble aún no está terminado, lo que implica plazos de entrega, especificaciones de acabados y garantías de construcción.
Consejos legales:
La elección de una constructora de buena reputación, la verificación de los permisos de construcción y la claridad en los plazos y penalidades por retraso son cruciales.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Una familia en Guayaquil quería comprar un departamento en un proyecto en planos. Nuestro abogado les recomendó revisar exhaustivamente los planos arquitectónicos, las especificaciones técnicas y el cronograma de construcción, además de verificar la licencia de construcción de la promotora en el GAD Municipal. Se incluyó en la minuta una cláusula penal clara por cada día de retraso en la entrega, y un límite para este retraso más allá del cual podían terminar el contrato y recuperar su inversión. Esto les dio seguridad y un respaldo legal. En otro caso, unos clientes en Cuenca compraron un inmueble en construcción. Al momento de la entrega, notaron que los acabados eran de menor calidad de lo pactado y que ciertas áreas comunes no se habían terminado. Debido a que la minuta especificaba detalladamente los materiales y acabados, y se hacía referencia a un “Anexo A” con las especificaciones técnicas, pudieron exigir a la constructora la rectificación de los acabados y la finalización de las obras pendientes, antes de firmar el Acta de Entrega-Recepción definitiva y liberar el pago final.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Proyecto):
- Detalla la información del terreno donde se construirá y los datos del proyecto inmobiliario (nombre, régimen, aprobación de planos, licencia de construcción). Es vital verificar estos datos en el GAD Municipal.
- Cláusula Segunda (Objeto del Contrato y Descripción del Inmueble a Construir):CRÍTICA.
- Describe detalladamente la unidad inmobiliaria específica que se está comprando: tipo, número, piso/bloque, superficies (útil, abierta, total), alícuota (si es PH), parqueaderos, bodegas.
- ESPECIFICACIONES TÉCNICAS: Es fundamental que se adjunten como anexo los planos y las especificaciones de acabados, materiales y diseño. La calidad de los acabados es una fuente común de disputas.
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago):
- PAGO ENTRADA / INICIAL: Al inicio.
- PAGOS DURANTE LA CONSTRUCCIÓN: Un esquema de pagos escalonados a medida que avanza la obra.
- SALDO CONTRA ENTREGA Y ESCRITURACIÓN: El pago más importante, usualmente vinculado a la entrega del inmueble terminado y la firma de la escritura definitiva (o protocolización de acta de entrega si la compraventa inicial es la definitiva). Se menciona la posibilidad de un crédito hipotecario para este saldo.
- Cláusula Cuarta (Plazo de Construcción y Entrega):CLÁUSULA VITAL.
- Establece el plazo máximo para la terminación y entrega.
- Acta de Entrega-Recepción Definitiva: La entrega debe ser formal y documentada. EL COMPRADOR debe inspeccionar exhaustivamente el inmueble antes de firmar esta acta.
- PENALIDADES POR RETRASO: Es crucial establecer penalidades económicas por cada día/mes de retraso imputable a la constructora. También debe incluir una cláusula que permita al comprador resolver el contrato si el retraso excede un límite razonable.
- Cláusula Quinta (Constitución de Régimen de Propiedad Horizontal): Si el inmueble es parte de un edificio o conjunto, la constructora debe comprometerse a constituir el Régimen de Propiedad Horizontal y obtener las aprobaciones necesarias.
- Cláusula Sexta (Saneamiento y Garantías de Construcción): Además del saneamiento legal, se debe incluir una garantía específica por vicios ocultos y fallas estructurales por un plazo determinado (usualmente de 1 a 10 años, según la naturaleza del vicio).
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Proyecto):
- Errores comunes a evitar:
- No detallar suficientemente las especificaciones técnicas: La ambigüedad puede llevar a que la constructora utilice materiales de menor calidad.
- No establecer plazos de entrega claros ni penalidades por retraso: Esto deja al comprador sin herramientas para exigir o compensar el incumplimiento.
- Pagar la totalidad del precio antes de la entrega y verificación: El pago final debe estar ligado a la entrega y aceptación del inmueble.
- No inscribir el contrato (o la promesa) en el Registro de la Propiedad: La inscripción da oponibilidad a terceros y protege al comprador de que el inmueble sea vendido a otra persona o embargado.
- No verificar la solvencia y trayectoria de la constructora: Investigar proyectos anteriores y su cumplimiento es importante.
- No realizar una inspección exhaustiva en la entrega: El comprador debe revisar cuidadosamente el inmueble antes de firmar el acta de entrega.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Investigación Previa: Investigar la reputación de la constructora, verificar la licencia de construcción, revisar planos y permisos en el GAD Municipal.
- Negociación: Acordar precio, forma de pago (entrada, cuotas en construcción, saldo final), plazo de entrega, penalidades y especificaciones de acabados.
- Redacción de la Minuta: Un abogado especializado redacta la minuta, con especial atención a las cláusulas de descripción del bien futuro, plazos, penalidades y garantías. Adjuntar Anexo A con especificaciones.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura (iniciales): Algunos GADs pueden requerir el pago de una parte de alcabalas o la plusvalía desde la promesa, según el tipo de proyecto.
- Firma de la Escritura Pública: Las partes comparecen ante Notario. Si es una compraventa del bien futuro, se firma esta escritura. Si es una promesa, se firma la promesa.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Es crucial inscribir la escritura de compraventa (o promesa) en el Registro de la Propiedad para proteger al comprador.
- Seguimiento de la Construcción: El comprador puede realizar visitas periódicas (con previa coordinación) para verificar el avance y la calidad.
- Entrega y Escrituración Definitiva: Una vez terminado el inmueble, se firma el Acta de Entrega-Recepción y la escritura de compraventa definitiva (o de complementación/protocolización) ante Notario, y se procede a su inscripción final.
- Glosario de términos:
- Bien Futuro: Cosa que se espera que exista en el futuro.
- Régimen de Propiedad Horizontal: Conjunto de normas que regulan la convivencia y administración de edificios o conjuntos de unidades inmobiliarias donde coexisten bienes propios y bienes comunes.
- Alícuota: Porcentaje que le corresponde a cada unidad dentro del total de las áreas comunes y gastos del edificio o conjunto.
- Vicios Ocultos / Redhibitorios: Defectos graves que tiene la cosa vendida y que el comprador no pudo conocer a simple vista.
- Licencia de Construcción: Permiso otorgado por el GAD Municipal para ejecutar una obra.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- IVA: La venta de inmuebles nuevos por parte de constructoras sí grava IVA (12% sobre el valor del inmueble, según la normativa vigente). Este impuesto debe estar claramente desglosado en el precio.
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: Se pagan al GAD Municipal al momento de la transferencia de dominio definitiva.
- Impuesto a la Renta: La ganancia de capital para la constructora es gravable.
- Tratamiento de casos específicos: En proyectos de vivienda de interés social, pueden existir beneficios tributarios o condiciones especiales de financiación. Para proyectos grandes, es común que la constructora ofrezca un fideicomiso mercantil inmobiliario como garantía, donde los pagos de los compradores van a un fideicomiso que administra los fondos y garantiza la construcción.
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RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.