• Asegura un futuro para tus bienes mientras conservas su uso y goce de por vida.
En Ecuador, la minuta es el proyecto de escritura pública de un contrato, redactado y firmado por un abogado, que luego se eleva a instrumento público ante Notario. La compraventa de un inmueble con reserva de usufructo vitalicio es un contrato donde el propietario de un bien (EL VENDEDOR) vende la nuda propiedad del mismo (el derecho a ser dueño, pero sin el uso y goce) a un tercero (EL COMPRADOR o NUDO PROPIETARIO), pero se reserva para sí mismo el derecho de usufructo vitalicio, es decir, el derecho a usar, disfrutar y obtener los frutos del inmueble por el resto de su vida. El usufructo es un derecho real que se rige por el Código Civil ecuatoriano (Arts. 796 al 855). Este contrato debe formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para su validez y oponibilidad a terceros (Arts. 686 y 702 C.C.).
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Urbano con Reserva de Usufructo Vitalicio:
Este tipo de transacción es muy común en la planificación patrimonial y sucesoria, especialmente entre familiares, ya que permite al propietario asegurar la transferencia futura de su bien sin perder el derecho a vivir en él o a percibir sus rentas. Es útil en escenarios como:
- Planificación Sucesoria: Padres que desean asegurar la propiedad de una vivienda a sus hijos, pero quieren seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento.
- Obtención de Liquidez sin Desalojo: Personas mayores que necesitan vender su propiedad para obtener dinero, pero desean garantizar su permanencia en ella de por vida.
- Evitar Proceso de Herencia: Simplificar la transferencia de bienes tras el fallecimiento del usufructuario, ya que el nudo propietario automáticamente consolida la plena propiedad.
- Reducción de Impuestos Sucesiones: Aunque la venta genera impuestos de alcabalas y plusvalía, el valor del usufructo (que se deduce del valor total del inmueble para la venta de la nuda propiedad) puede impactar la base imponible y reducir el valor del impuesto a las herencias para los futuros herederos.
Diferencias clave con otros documentos:
- Compraventa Simple: En la compraventa simple, se transfiere la plena propiedad (uso, goce y disposición). Aquí, se transfiere la nuda propiedad y se reserva el usufructo.
- Donación: Una donación es a título gratuito. Aunque a veces se use para fines similares a una donación, aquí hay un precio real por la nuda propiedad. Si el precio es irrisorio, podría considerarse donación encubierta.
- Comodato/Arrendamiento: Estos son contratos de uso o goce temporales y personales. El usufructo es un derecho real, más fuerte y oponible a terceros.
Consejos legales:
La valoración de la nuda propiedad y el usufructo es crucial para fines tributarios y para evitar impugnaciones. Las obligaciones del usufructuario (mantenimiento, pagos de servicios) y del nudo propietario (impuestos mayores, reparaciones extraordinarias) deben estar muy claras.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Una señora mayor en Loja quería vender su casa a su nieto para obtener liquidez y ayudarle con sus estudios, pero deseaba vivir en ella el resto de su vida. Se redactó una minuta de compraventa donde ella vendía la nuda propiedad a su nieto y se reservaba el usufructo vitalicio. Esto le permitió al nieto adquirir la propiedad a un precio más bajo (por estar gravada con el usufructo) y a la abuela mantener su hogar de por vida. El precio de la nuda propiedad se calculó descontando el valor del usufructo según la tabla de expectativa de vida del SRI. Esto garantizó la legalidad de la transacción y el correcto cálculo de impuestos. En otra situación en Riobamba, una pareja vendió la nuda propiedad de un terreno a sus hijos, reservándose el usufructo. Años después, los hijos quisieron hipotecar el terreno. El banco aceptó, pero la hipoteca solo podía recaer sobre la nuda propiedad, respetando el derecho de uso y goce de sus padres usufructuarios. Esto demuestra la protección del derecho del usufructuario frente a terceros y la limitación de los derechos del nudo propietario.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- Comparecientes: Es común identificar al vendedor como “EL VENDEDOR” o “EL USUFRUCTUARIO” y al comprador como “EL COMPRADOR” o “EL NUDO PROPIETARIO” para mayor claridad.
- Cláusula Segunda (Objeto del Contrato): CRÍTICA. Se especifica que se vende la Nuda Propiedad y que EL VENDEDOR se RESERVA el Usufructo Vitalicio. Esta es la esencia del contrato.
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago):
- El precio no es por la plena propiedad, sino por la nuda propiedad, cuyo valor es menor.
- La valoración del usufructo se realiza con base en tablas de expectativa de vida y rentabilidad (generalmente las del SRI). El precio de la nuda propiedad es el valor del inmueble menos el valor del usufructo.
- El pago debe ser real y documentado.
- Cláusula Cuarta (Constitución y Condiciones del Usufructo):
- Define el usufructo como vitalicio.
- Detalla los derechos del usufructuario (uso, goce, frutos) y sus obligaciones (conservación, reparaciones locativas, pago de servicios básicos, alícuotas).
- Establece las obligaciones del nudo propietario (respetar el usufructo, pagar impuestos prediales, reparaciones mayores).
- Cláusula Quinta (Transferencia de Posesión y Tradición de Dominio):
- La posesión material queda en manos del usufructuario. La posesión legal de la nuda propiedad se transfiere al comprador.
- La consolidación de la plena propiedad en el nudo propietario ocurre automáticamente al extinguirse el usufructo (generalmente por fallecimiento del usufructuario), sin necesidad de una nueva escritura, salvo para fines registrales (inscripción de la extinción).
- Cláusula Octava (Prohibiciones y Obligaciones del Usufructuario):
- Recuerda que el usufructuario no puede disponer del inmueble (venderlo, hipotecarlo). Solo puede ceder su derecho de usufructo.
- Se debe especificar si se exime al usufructuario de la obligación de hacer inventario y rendir caución, como lo permite el Art. 804 del Código Civil.
- Errores comunes a evitar:
- No valorar correctamente la nuda propiedad y el usufructo: Una valoración incorrecta puede generar problemas fiscales (simulación de donación) o ser impugnada por terceros. Se deben utilizar las tablas del SRI.
- No inscribir el usufructo en el Registro de la Propiedad: Si no se inscribe, el usufructo no es oponible a terceros de buena fe, lo que podría poner en riesgo el derecho del usufructuario.
- Ambigüedad en las obligaciones de mantenimiento y pagos: La falta de claridad sobre quién paga los servicios, impuestos y reparaciones es una fuente frecuente de conflictos.
- Confundir la venta con una donación: Si la intención es donar, debe ser una donación formal, no una venta simulada.
- No especificar si el usufructuario está eximido de caución e inventario: Por defecto, la ley exige estas obligaciones, a menos que se pacte lo contrario.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Valoración del Inmueble y del Usufructo: Determinar el valor comercial del inmueble. Luego, usar las tablas del SRI (Servicio de Rentas Internas) para calcular el valor del usufructo según la edad del usufructuario y el valor de la nuda propiedad (valor total – valor usufructo).
- Verificación del Inmueble: Obtener certificado de gravámenes y no adeudar.
- Redacción de la Minuta: Un abogado experto redacta la minuta, detallando claramente la venta de la nuda propiedad y la reserva del usufructo vitalicio, así como las obligaciones y derechos de ambas partes.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura: Pago de Alcabalas y Plusvalía en el GAD Municipal sobre el valor de la nuda propiedad.
- Firma de la Escritura Pública: Las partes comparecen ante Notario. Se registra la compraventa de la nuda propiedad y la constitución del usufructo.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción detallará que la propiedad está dividida en nuda propiedad (a nombre del comprador) y usufructo (a nombre del vendedor).
- Extinción del Usufructo: Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario podrá solicitar la inscripción de la extinción del usufructo (con el certificado de defunción) para consolidar la plena propiedad.
- Glosario de términos:
- Nuda Propiedad: Derecho de propiedad sobre un bien que no incluye el derecho a usarlo o disfrutarlo.
- Usufructo: Derecho real de usar y disfrutar de una cosa ajena, con la obligación de conservar su sustancia.
- Usufructo Vitalicio: Usufructo que dura por toda la vida del usufructuario.
- Consolidación: Reunión en una misma persona de la nuda propiedad y el usufructo, resultando en la plena propiedad.
- Frutos Naturales/Civiles: Lo que produce la cosa (ej. cosechas / rentas de arrendamiento).
- Caución: Garantía (usualmente pecuniaria) que se entrega para asegurar el cumplimiento de una obligación.
- Inventario Solemne: Lista detallada de los bienes afectados por el usufructo.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: Se calculan sobre el valor de la nuda propiedad (el precio pactado en la compraventa).
- Impuesto a la Renta por Ganancia de Capital: El vendedor (usufructuario) debe declarar la ganancia de capital obtenida por la venta de la nuda propiedad.
- Impuesto a la Herencia, Legados y Donaciones: Es fundamental que el precio de la nuda propiedad sea real. Si el precio es irrisorio o desproporcionado respecto al valor del inmueble menos el valor del usufructo, el SRI podría recalificar la operación como una donación encubierta, con las implicaciones fiscales correspondientes al Impuesto a las Donaciones.
- IVA: No aplica en la compraventa de inmuebles usados entre particulares.
- Impuesto Predial: Generalmente corresponde al nudo propietario, aunque las partes pueden pactar lo contrario.
- Tratamiento de casos específicos: Si hay varios usufructuarios, se debe especificar si el usufructo es simultáneo o sucesivo. En caso de usufructo constituido a favor de una persona jurídica, el plazo máximo legal es de 30 años (Art. 798 C.C.). Es crucial que el nudo propietario entienda que no podrá vender el inmueble libre de usufructo mientras este esté vigente, lo que afecta su valor de mercado.
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Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.