Modelo de Contrato de Servidumbre de Tránsito en Ecuador

Cómo Garantizar un Acceso General a su Propiedad

¿Su propiedad necesita un acceso legal y versátil para personas, vehículos y animales a través de un terreno ajeno en Ecuador? La servidumbre de tránsito es la solución jurídica que le permite establecer un derecho de paso general, asegurando la funcionalidad y el valor de su inmueble. Este modelo de contrato, redactado en formato de minuta para su elevación a escritura pública, le ofrece la estructura legal necesaria.

La Relevancia de la Servidumbre de Tránsito en el Contexto Legal Ecuatoriano

La servidumbre de tránsito es un derecho real que se constituye sobre un predio (predio sirviente) para permitir el paso o circulación de personas, vehículos y/o animales a otro predio (predio dominante) que no tiene acceso directo o suficiente a una vía pública. Es una figura más amplia que la servidumbre de paso peatonal o vehicular, abarcando todas las formas de movimiento. En Ecuador, se encuentra regulada en el Código Civil, principalmente en los artículos 859 y siguientes, y de forma específica en los artículos 882 y 883 cuando se trata de servidumbres forzosas por enclavamiento. Su constitución por escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad es fundamental para su validez y oponibilidad a terceros.

Aplicaciones Comunes de la Servidumbre de Tránsito en Ecuador

La servidumbre de tránsito es de gran utilidad en diversas situaciones en el territorio ecuatoriano, donde la necesidad de un acceso multifacético es evidente:

Fincas agrícolas o ganaderas: En provincias como Manabí, Guayas o Loja, donde una finca necesita acceso para maquinaria agrícola, vehículos de transporte de productos, ganado y personal, y la vía pública más cercana requiere cruzar el terreno de un vecino. Por ejemplo, una hacienda dedicada al cultivo de café en el cantón Loja que necesita un camino que sirva tanto para el paso de camiones recolectores como para el tránsito de trabajadores y animales de carga.
Comunidades rurales o pequeños poblados: En áreas remotas de la Amazonía o la Sierra, donde una comunidad se establece y su único acceso a una carretera principal es a través de propiedades privadas circundantes, necesitando un paso que permita el acceso de ambulancias, vehículos de suministro, habitantes a pie y animales.
Proyectos de ecoturismo o agroturismo: En zonas de alto valor natural como Napo o Imbabura, un emprendimiento turístico requiere un acceso que permita el paso de vehículos (vans para turistas), peatones (senderistas) y, ocasionalmente, animales (caballos para paseos).
Predios resultado de subdivisiones: Cuando un terreno grande se divide en varios lotes y algunos de ellos quedan sin acceso directo a una calle pública, siendo necesario establecer un paso común para todos los tipos de movimiento. Por ejemplo, un conjunto de parcelas residenciales en las afueras de Cuenca que comparten un camino de acceso que atraviesa una propiedad matriz.

Diferencias Clave con Otros Tipos de Servidumbre y Contratos Similares

Es importante diferenciar la servidumbre de tránsito de otras figuras para entender su alcance específico:

Servidumbre de Paso Vehicular y Peatonal: La servidumbre de tránsito es un concepto más amplio que engloba a ambas. Si bien las servidumbres vehicular y peatonal son específicas, la de tránsito permite indistintamente el paso de personas, vehículos y animales, lo que la hace más versátil y adecuada para necesidades de acceso multifuncionales.
Arrendamiento: El arrendamiento confiere el uso y goce temporal de un bien a cambio de un canon, sin constituir un derecho real. La servidumbre de tránsito es un derecho real, permanente y inherente a los predios, brindando mayor seguridad a largo plazo que un simple contrato de arrendamiento sobre una franja de terreno.
Comodato (Préstamo de Uso): Un comodato es un préstamo gratuito y temporal de un bien no fungible, que puede ser revocado. La servidumbre, al ser un derecho real, ofrece permanencia y no es revocable unilateralmente.
Venta de Franja de Terreno: En una venta se transfiere la propiedad del terreno. En la servidumbre de tránsito, la propiedad de la franja sigue siendo del predio sirviente, y solo se grava con el derecho de uso para el paso, lo que puede ser preferible si el predio sirviente no desea desprenderse de la propiedad de esa porción.

Consejos Legales Expertos sobre la Servidumbre de Tránsito en Ecuador

En Legal Contratos Ecuador, nuestra experiencia en la gestión de derechos reales sobre inmuebles nos permite ofrecer una perspectiva práctica sobre la servidumbre de tránsito:

Nuestra experiencia con este contrato:

Hemos lidiado con diversos escenarios donde la correcta constitución de una servidumbre de tránsito ha sido clave o, por el contrario, su omisión ha generado serios inconvenientes:

El caso de la finca ecoturística en El Oro: Un cliente invirtió en una finca en la provincia de El Oro con gran potencial para ecoturismo, pero su único acceso era a través de un camino vecinal que cruzaba varias propiedades privadas. El propietario anterior había usado este camino por “costumbre”, pero no existía una servidumbre formal. Los nuevos dueños de los predios sirvientes comenzaron a poner obstáculos, impidiendo el paso de vehículos y turistas, lo que puso en riesgo el proyecto. Tuvimos que intervenir para negociar la constitución formal de una servidumbre de tránsito, lo que implicó un proceso de mediación y una inversión significativa. Este caso resalta que la costumbre no crea derechos reales y la necesidad de formalizar los accesos.
La comunidad sin acceso en Pastaza: En la Amazonía ecuatoriana, una pequeña comunidad indígena, con la ayuda de una ONG, construyó varias viviendas y una escuela. El único camino para acceder a la comunidad desde la vía principal pasaba por una hacienda privada. Aunque existía buena relación con el propietario, la ONG insistió en formalizar una servidumbre de tránsito para asegurar el acceso permanente para suministros, vehículos de emergencia y la gente local. Esto evitó futuros problemas si la propiedad cambiaba de manos y aseguró un desarrollo sostenible para la comunidad, demostrando la visión a largo plazo que este tipo de contrato ofrece.
El conjunto residencial enclavado en Pichincha: Un promotor inmobiliario desarrolló un pequeño conjunto de casas en las afueras de Quito, pero el acceso a la vía pública era a través de un terreno propiedad de una familia que se negaba a vender una porción para una calle pública. La solución fue la constitución de una servidumbre de tránsito general. El desafío fue negociar el ancho suficiente para el paso de vehículos de emergencia (bomberos, ambulancias) y los costos de mantenimiento de un camino de uso compartido entre múltiples predios dominantes. La minuta tuvo que ser muy detallada en las responsabilidades de cada propietario y las reglas de convivencia para el uso del paso.

Estos ejemplos demuestran que la servidumbre de tránsito, por su naturaleza integral, requiere una precisión meticulosa en su constitución. La buena fe entre vecinos es un activo valioso, pero solo la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad confieren la seguridad jurídica necesaria para un acceso permanente y funcional.

Análisis Detallado de Cada Cláusula del Contrato de Servidumbre de Tránsito (Minuta)

La redacción de una minuta para servidumbre de tránsito es fundamental y requiere un análisis preciso de cada cláusula:

Comparecencia: Identifica a las partes (propietarios del predio sirviente y dominante) con todos sus datos personales completos y los datos de identificación de los predios. Se especifica la calidad en la que comparecen.
Antecedentes y Descripción de los Inmuebles: Esta cláusula es esencial para el contexto. Se detallan ambos predios (sirviente y dominante) con sus linderos, superficie y datos de inscripción registral. Se justifica la necesidad de la servidumbre al indicar que el predio dominante carece de acceso directo o suficiente a una vía pública para el tránsito general.
Objeto y Constitución de la Servidumbre: Es el corazón del contrato. Se declara la constitución de la servidumbre de tránsito general (peatonal, vehicular, animal) y se define su carácter permanente y continuo. Crucial es la descripción precisa de la franja de terreno sobre la que recae la servidumbre: su ancho (que debe ser adecuado para todos los tipos de tránsito), largo, linderos exactos, y una referencia a un plano adjunto que demarque el trazado. Se especifica si es onerosa o gratuita. Se recalca que es un derecho real, perpetuo e inherente a los predios, lo que significa que no se extingue si cambian los propietarios.
Derechos y Obligaciones de las Partes: Esta cláusula define las responsabilidades para evitar conflictos.
- Predio Dominante: Tiene derecho a usar la franja para todos los tipos de tránsito y a realizar obras de mantenimiento y reparación. Su obligación es hacer un uso diligente, asumir los costos de mantenimiento y resarcir daños adicionales.
- Predio Sirviente: Mantiene la propiedad de la franja. Su obligación es permitir el paso sin obstáculos y su derecho es exigir el uso adecuado y el resarcimiento de daños. Se incluye la posibilidad de modificar el trazado a su costo, siempre que sea igual o más conveniente.
Contraprestación (Si Aplica): Si la servidumbre es onerosa, se detalla el monto exacto en números y letras, la moneda y la forma y plazos de pago. Si es gratuita, se deja constancia expresa de esta liberalidad.
Saneamiento: El propietario del predio sirviente declara que el inmueble está libre de gravámenes que pudieran afectar la servidumbre y se obliga al saneamiento legal por cualquier vicio o evicción, protegiendo así el derecho del predio dominante.
Aceptación y Ratificación: Las partes expresan su conformidad y ratifican todas las cláusulas de la minuta.
Gastos: Se especifica claramente qué parte asumirá los costos de la escritura pública, impuestos y derechos de inscripción registral.
Jurisdicción y Competencia: Para resolver futuras disputas, las partes se someten a la jurisdicción y competencia de los jueces del cantón donde se ubican los inmuebles.
Cláusulas de Estilo Notarial: Se solicita al Notario que añada las cláusulas formales y de estilo necesarias para la validez del instrumento público.

Errores Comunes a Evitar en la Redacción y Ejecución de la Servidumbre de Tránsito

No formalizar por escritura pública e inscribir: Es el error más crítico. Un acuerdo verbal o un documento privado no inscrito no tiene validez para terceros y puede ser desconocido por futuros propietarios, dejando al predio dominante sin acceso legal.
Descripción ambigua o incompleta del trazado: No detallar con precisión el ancho, largo y linderos del área de la servidumbre, o no adjuntar un plano topográfico, puede generar disputas sobre la extensión del derecho de paso.
Falta de claridad en las responsabilidades de mantenimiento: La omisión de especificar quién asume los costos y la ejecución del mantenimiento del camino es una fuente común de conflictos.
No prever limitaciones de uso: Si el predio sirviente necesita restringir algún tipo de tránsito (ej. vehículos pesados en ciertas horas), o limitar la construcción de infraestructura, esto debe estar explícitamente en el contrato.
Ignorar la normativa urbanística/rural: En algunos casos, las autoridades locales pueden tener requisitos específicos sobre los accesos a propiedades, lo cual debe ser considerado.

Proceso y Pasos a Seguir para la Constitución de una Servidumbre de Tránsito en Ecuador

Acuerdo de Voluntades: Los propietarios de ambos predios deben negociar y acordar todos los términos y condiciones de la servidumbre, incluyendo su costo (si es onerosa), el trazado exacto, y las responsabilidades de mantenimiento.
Levantamiento Topográfico (Recomendado): Un topógrafo debe elaborar un plano que delimite con precisión la franja de terreno afectada por la servidumbre dentro del predio sirviente. Este plano es esencial para la claridad.
Redacción de la Minuta: Un abogado especializado en derecho inmobiliario redacta la minuta de la escritura pública, asegurando que contenga todas las cláusulas necesarias y cumpla con la normativa ecuatoriana.
Recopilación de Documentos: Se reúnen las escrituras de los inmuebles, certificados de gravámenes actualizados del Registro de la Propiedad, cédulas y certificados de votación de las partes, y el plano topográfico.
Otorgamiento de Escritura Pública: Las partes comparecen ante un Notario Público del cantón donde se ubican los inmuebles para firmar la escritura pública, dando fe pública al acto.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura pública debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón correspondiente. Este paso es indispensable para que la servidumbre sea un derecho real oponible a terceros y conste como un gravamen.
Pago de Impuestos y Tasas: Se deben liquidar y pagar los impuestos municipales (ej. alcabala si es onerosa) y los derechos registrales derivados de la constitución e inscripción de la servidumbre.

Glosario de Términos y Preguntas Frecuentes (FAQ)

Glosario:

Predio Sirviente: El inmueble que soporta la servidumbre, permitiendo el paso de tránsito.
Predio Dominante: El inmueble que se beneficia de la servidumbre, obteniendo el derecho de paso.
Derecho Real: Poder jurídico sobre una cosa que es oponible a terceros (como la servidumbre).
Minuta: Borrador o proyecto de escritura pública, preparado por un abogado para su protocolización.
Escritura Pública: Documento legal otorgado ante Notario Público, con valor de instrumento público.
Inscripción Registral: Anotación de un acto o contrato en el Registro de la Propiedad para su publicidad y oponibilidad.
Enclavamiento: Situación de un predio sin salida a una vía pública o con acceso insuficiente.

Preguntas Frecuentes (FAQ):

¿Es lo mismo servidumbre de tránsito que servidumbre de paso? La servidumbre de tránsito es una categoría más general que engloba el paso de personas, vehículos y animales. La servidumbre de paso (a secas) suele ser un término más amplio o genérico que a veces se subdivide en peatonal o vehicular. Si necesita un acceso versátil, la de tránsito es la más completa.
¿La servidumbre de tránsito tiene un límite de tiempo? Las servidumbres son, por regla general, perpetuas, es decir, no tienen un plazo de duración específico y acompañan a los predios. Solo se extinguen por causales muy específicas previstas en la ley (ej., por no uso prolongado, confusión, renuncia).
¿Qué ocurre si la propiedad sirviente cambia de dueño? Si la servidumbre fue debidamente constituida por escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario del predio sirviente estará obligado a respetarla, ya que es un gravamen real que recae sobre el bien.
¿Quién es responsable del mantenimiento del camino de la servidumbre? Generalmente, el propietario del predio dominante es el responsable de las obras de mantenimiento y conservación. No obstante, esto debe ser claramente pactado en el contrato para evitar disputas.
¿Puede el propietario del predio sirviente construir en la franja de la servidumbre? No, no puede realizar actos que impidan, dificulten o alteren el ejercicio de la servidumbre. Cualquier construcción en la franja que afecte el paso estaría prohibida, a menos que se reubique el paso con acuerdo y formalización.

Citas y Referencias Jurídicas Relevantes en Ecuador

La servidumbre de tránsito en Ecuador se sustenta en:

Código Civil, Libro II, Título XI “De las Servidumbres” (Artículos 859 y siguientes): Regula la naturaleza y tipos de servidumbres en general.
Artículos 882 y 883 del Código Civil: Específicamente abordan la servidumbre forzosa de tránsito para predios enclavados, estableciendo el derecho a exigir el paso a cambio de una indemnización. “El dueño de un predio destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho de exigir paso por cualquiera de ellas, pagando el valor del terreno necesario y resarciendo todo otro perjuicio.”
Artículo 879 del Código Civil: Para las servidumbres discontinuas como la de tránsito, es indispensable su constitución por título (escritura pública). “Las servidumbres discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes sólo pueden adquirirse por medio de un título; ni aun el goce inmemorial bastará para constituirlas.”
Ley de Registro y su Reglamento (Art. 23 de la Ley de Registro): Requieren la inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los actos que constituyan, transfieran, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.
Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD): Las ordenanzas municipales pueden influir en las condiciones de acceso y uso del suelo.

Jurisprudencia relevante:

Sentencias de la Corte Nacional de Justicia: Han precisado las condiciones para la constitución de servidumbres de tránsito, la determinación de la indemnización en casos forzosos y la importancia fundamental de la inscripción para la oponibilidad.

Consideraciones Fiscales y Tributarias Locales en Ecuador

La constitución de una servidumbre de tránsito puede tener implicaciones fiscales:

Impuesto a la Transferencia de Dominio (Alcabala): Si la servidumbre se constituye a título oneroso (con un precio), el valor de la contraprestación puede estar gravado con este impuesto municipal. La alícuota y base imponible dependen de cada cantón.
Impuesto a la Renta / Retención en la fuente: El monto recibido por el predio sirviente podría ser considerado ingreso gravable. Si el predio dominante es agente de retención, podría tener la obligación de practicarla.
Impuesto Predial: La servidumbre no transfiere la propiedad, por lo que no afecta directamente el impuesto predial del predio sirviente. Sin embargo, al mejorar el acceso, puede aumentar el valor del predio dominante, lo que podría influir en futuras revalorizaciones catastrales de este último.

Es indispensable consultar con un asesor fiscal o tributario para comprender las obligaciones específicas derivadas de este contrato y asegurar el cumplimiento de la normativa del Servicio de Rentas Internas (SRI) y los gobiernos autónomos descentralizados (GADs).

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Sugerimos enfáticamente que esta minuta sea revisada y adaptada por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarla según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.

Autor: Carlos Efraín Chávez Mora, Director de LegalContratos, Abogado litigante y experto en Derecho Contractual. Fecha de última revisión y actualización: 17 de junio de 2025.

¡Importante! Uso de esta Minuta de Constitución de Servidumbre de Tránsito

Contenido: “Estimado usuario, Esta minuta de Constitución de Servidumbre de Tránsito es una guía y no sustituye la asesoría legal personalizada. La legislación sobre derechos reales en Ecuador es compleja y requiere la atención de un experto. Las leyes en Ecuador son dinámicas y pueden cambiar. ¡Cuidado con las soluciones genéricas y la IA! La información generada por Inteligencia Artificial o plantillas no verificadas por profesionales pueden carecer de la precisión, el contexto legal y la actualización necesarios para proteger sus intereses. Confiar solo en ellas puede llevar a errores costosos y conflictos legales. Para garantizar la validez, adecuación y máxima protección de sus intereses, le recomendamos encarecidamente que esta minuta sea revisada y adaptada por un abogado especializado de Legal Contratos Ecuador antes de su presentación ante notario. Su seguridad jurídica es nuestra prioridad. Contáctenos para una asesoría personalizada. Para una lectura completa de nuestros términos y condiciones y advertencia legal detallada, visite: https://ec.legalcontratos.com/terminos-y-condiciones/“