Documento ejemplo Contrato de Compraventa de Bienes Futuros en Ecuador

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El dinamismo del mercado y la visión de negocios a largo plazo a menudo implican la necesidad de adquirir bienes que aún no existen en el momento de la contratación, pero que se espera que lo hagan en el futuro. Desde un proyecto inmobiliario en planos hasta la cosecha de la próxima temporada, pasando por el desarrollo de un software a medida, la compraventa de bienes futuros es una figura contractual versátil y estratégica. Sin embargo, su naturaleza contingente y la incertidumbre sobre la existencia y las características finales del bien exigen una redacción contractual meticulosa y previsiones claras para proteger a ambas partes.

Este post explora la esencia de este contrato en el marco legal ecuatoriano, destacando su utilidad, particularidades y los aspectos fundamentales para su correcta instrumentación.

Comprendiendo la Compraventa de Bienes Futuros

La compraventa de bienes futuros es un contrato en el cual una de las partes (vendedor) se obliga a vender y la otra (comprador) a comprar una cosa que, al momento de celebrar el acuerdo, no existe, pero se espera que exista en el futuro. Esta figura está reconocida en el Código Civil ecuatoriano, que establece que “la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, es válida” (Art. 1753).

Existen dos modalidades principales en esta compraventa:

Compraventa de la cosa esperada (Emptio Rei Speratae): Es una compraventa condicional. Si el bien no llega a existir, el contrato no produce efectos y el comprador no está obligado a pagar (o el vendedor debe devolver lo recibido). Por ejemplo, la venta de la cosecha de una finca. Si no hay cosecha por una helada, no hay venta.
Compraventa de la esperanza (Emptio Spei): Es una compraventa aleatoria. El comprador asume el riesgo de que el bien no llegue a existir o que no lo haga en la cantidad o calidad esperada. El comprador se obliga a pagar el precio incluso si el bien no llega a existir. Por ejemplo, la venta de “lo que se pesque” en una jornada de pesca. El precio se paga independientemente del resultado.

En el contexto ecuatoriano, la mayoría de los contratos de bienes futuros se rigen por la modalidad de la cosa esperada, salvo que las partes explícitamente pacten la asunción del riesgo por parte del comprador, convirtiéndola en una compraventa de esperanza. Esto significa que la existencia del bien futuro es una condición suspensiva para la perfección del contrato.

Aplicaciones Comunes en el Contexto Ecuatoriano

La compraventa de bienes futuros es frecuente en diversas industrias en Ecuador:

Bienes Inmuebles (Venta en Planos): Promotores inmobiliarios venden departamentos, casas o locales comerciales que aún no han sido construidos. Los compradores realizan pagos parciales a medida que avanza la obra.
Productos Agrícolas (Venta de Cosechas Futuras): Productores de banano, cacao, café o flores venden su producción futura a exportadores o procesadores, asegurando así un comprador y precios antes de la cosecha. Esto es común para asegurar flujos de producción.
Bienes Manufacturados a Medida: Empresas que fabrican maquinaria especializada, mobiliario a medida o componentes industriales que aún no han sido producidos.
Desarrollo de Software o Tecnología: Contratos para la creación de programas informáticos, aplicaciones móviles o sistemas tecnológicos que serán diseñados y desarrollados en un futuro.
Obras de Arte o Artesanías por Encargo: Venta de piezas artísticas que serán creadas por el artista bajo encargo del comprador.

Diferencias Clave con Otros Contratos de Compraventa

La particularidad de la compraventa de bienes futuros radica en la inexistencia actual del objeto de la transacción:

Objeto del Contrato: No es un bien tangible y existente al momento de la firma, sino una expectativa de un bien que cobrará existencia en el futuro. Esto contrasta con una compraventa de bienes presentes, donde el objeto existe y es determinado o determinable de inmediato.
Condición Suspensiva de Existencia: Generalmente, el contrato está supeditado a que el bien llegue a existir. Si no existe, no hay obligación de pago (Emptio Rei Speratae).
Especificaciones Detalladas: Dada la inexistencia, la descripción de las características, calidad, cantidad, plazos de producción y estándares a cumplir debe ser extremadamente minuciosa para evitar disputas futuras.
Hitos de Pago y Avance: Es común que los pagos se estructuren en función del progreso en la producción o construcción del bien, no en una única entrega.
Transferencia de Riesgo y Propiedad: Ambos eventos se postergan hasta que el bien exista y sea entregado y recibido a conformidad.

Consejos Legales Expertos de Legal Contratos Ecuador

Nuestra experiencia en Legal Contratos Ecuador con este tipo de acuerdos nos ha permitido identificar patrones y particularidades que compartimos para su beneficio:

Ejemplo 1: Retrasos en la Construcción de un Inmueble en Planos. Un comprador adquirió un departamento en Guayaquil sobre planos, con una fecha de entrega estimada en 24 meses. Sin embargo, debido a problemas con la obtención de permisos y escasez de materiales, la constructora se retrasó 8 meses. El contrato no preveía penalidades específicas por mora, solo una cláusula general de “cumplimiento”. El comprador se vio afectado por el pago de alquileres adicionales. Nuestra asesoría en Legal Contratos siempre recomendaría la inclusión de cláusulas de penalización por mora (con un porcentaje diario/semanal), así como el establecimiento de hitos de avance claros vinculados a pagos y la posibilidad de resolver el contrato si el retraso supera un límite razonable.
Ejemplo 2: Calidad no Conforme en Cosecha Futura. Un exportador de cacao compró la “cosecha futura” de una plantación en la Amazonía ecuatoriana, con la promesa de una calidad “fino de aroma”. Al momento de la entrega, una parte de la cosecha no cumplía con los parámetros de calidad pactados debido a condiciones climáticas adversas y un manejo inadecuado del secado. El contrato no detallaba los procedimientos de inspección ni los umbrales de calidad exactos. Esto llevó a una disputa sobre el precio y la aceptación de la mercancía. Nuestra recomendación habría sido incluir anexos técnicos detallados con parámetros de calidad cuantificables (ej. porcentaje de humedad, acidez), establecer el proceso de muestreo e inspección por un tercero independiente, y pactar opciones como la reducción de precio o el rechazo de lotes no conformes.
Ejemplo 3: Imposibilidad de Existencia del Bien por Fuerza Mayor. Un agricultor en Chimborazo contrató la venta de su próxima cosecha de papas a un distribuidor. Días antes de la cosecha, una plaga inesperada y masiva, considerada un evento de fuerza mayor, arrasó con la producción. El contrato era una compraventa de la “cosa esperada” (Emptio Rei Speratae) y no contenía una cláusula específica sobre cómo proceder en caso de que la cosa no llegara a existir por causas ajenas al vendedor. La discusión se centró en si el agricultor debía o no devolver un anticipo que había recibido. Nuestro consejo legal habría sido claro: para la Emptio Rei Speratae, la no existencia por fuerza mayor generalmente extingue la obligación sin responsabilidad, y el anticipo debe ser devuelto, salvo pacto en contrario. Además, habríamos sugerido una cláusula que regule el manejo de los anticipos en estos escenarios.

Análisis Detallado de Cláusulas Esenciales

Cláusula Segunda: Especificaciones del Bien Futuro: Esta es la cláusula más crítica. La inexistencia actual del bien hace que su descripción sea fundamental. Debe ser extremadamente precisa y detallada, utilizando planos, especificaciones técnicas, estándares de calidad (ISO, INEN), materiales a utilizar, funcionalidades, dimensiones, y cualquier otro parámetro que permita identificar el bien una vez que exista. Cuanto más específica sea la descripción, menor será el margen para disputas sobre la conformidad del bien entregado.
Cláusula Cuarta: Plazo y Condiciones de Existencia y Entrega: Define el tiempo máximo en que el bien debe llegar a existir y ser entregado. Es crucial especificar las condiciones bajo las cuales el bien se considerará “existente” y “apto para su uso” (ej. obtención de licencias de habitabilidad, pruebas de funcionamiento de maquinaria, finalización de la cosecha). También debe abordar qué sucede si el bien no llega a existir (si el contrato se resuelve automáticamente, si hay devolución de anticipos, etc.), diferenciando entre la “cosa esperada” y la “esperanza”.
Cláusula Quinta: Inspección y Recepción: Dado que el bien no existe al inicio, esta cláusula es vital para verificar la conformidad una vez que el bien está listo. Debe establecer un procedimiento claro de inspección, incluyendo plazos, la posibilidad de que un experto realice la revisión, y los mecanismos para subsanar defectos. La firma del “Acta de Recepción Definitiva” es un hito importante, pues a partir de ella, se presume la conformidad.
Cláusula Sexta: Transferencia de Riesgo y Propiedad: Para bienes futuros, la transferencia del riesgo y la propiedad generalmente se pospone hasta la entrega y recepción final del bien existente y conforme. Esto difiere de una compraventa de bienes presentes donde el riesgo puede transferirse antes. Es crucial que esta cláusula sea clara para evitar ambigüedades sobre quién asume la pérdida o deterioro antes de la entrega final.
Cláusula Octava: Incumplimiento y Penalidades: Dada la naturaleza de los proyectos futuros, los retrasos o incumplimientos son riesgos reales. Es aconsejable establecer penalidades por mora (ej. un porcentaje del precio por cada día o semana de retraso) para incentivar el cumplimiento de los plazos y compensar al afectado, sin perjuicio de acciones legales mayores por daños y perjuicios.

Errores Comunes a Evitar

Descripción Imprecisa del Bien Futuro: Genera ambigüedad y facilita disputas cuando el bien finalmente existe.
No Diferenciar entre “Cosa Esperada” y “Esperanza”: Es crucial establecer si el pago depende de la existencia del bien o si el riesgo es asumido por el comprador.
Falta de Hitos de Avance y Pagos Vinculados: Dificulta el control del progreso y la distribución del riesgo financiero en proyectos a largo plazo.
No Establecer un Proceso de Inspección y Aceptación Claro: Puede llevar a que el comprador reciba un bien defectuoso sin mecanismos para reclamar.
Omisión de Penalidades por Retraso o Incumplimiento: Deja al comprador sin una compensación automática ante dilaciones o falencias del vendedor.

Proceso y Pasos a Seguir

Definición Exhaustiva del Bien Futuro: Las partes deben acordar y documentar con la mayor precisión posible las características, especificaciones técnicas y estándares de calidad del bien que se espera que exista.
Determinación de la Modalidad: Decidir si será una “compraventa de la cosa esperada” (lo común) o “de la esperanza” (asunción de riesgo por el comprador).
Estructura de Pagos y Plazos: Acordar un calendario de pagos, preferiblemente vinculado a hitos de avance o a la entrega final. Establecer plazos claros para la existencia y entrega del bien.
Redacción Detallada del Contrato: Elaborar el contrato incorporando las cláusulas específicas para bienes futuros, con especial énfasis en la descripción del bien, los plazos, las condiciones de existencia, inspección, recepción y las penalidades.
Asesoría Legal Especializada: Un abogado de Legal Contratos Ecuador revisará el contrato para asegurar que contemple todos los escenarios posibles, cumpla con la normativa ecuatoriana (Código Civil, leyes de construcción, etc.) y proteja adecuadamente los intereses de su cliente.
Monitoreo del Proceso de Producción/Construcción: Ambas partes, especialmente el comprador, deben monitorear el progreso del bien futuro para asegurar que se ajuste a las especificaciones y plazos.
Inspección y Recepción Final: Una vez que el bien existe, se procede a la inspección final. Si todo es conforme, se firma el Acta de Recepción Definitiva, momento en que generalmente se transfiere el riesgo y se completa el pago.

Glosario de Términos Clave y Preguntas Frecuentes (FAQ)

Emptio Rei Speratae (Compraventa de la Cosa Esperada): Contrato condicional en el que la venta solo se perfecciona si la cosa llega a existir. Si no existe, no hay obligación de pagar.
Emptio Spei (Compraventa de la Esperanza): Contrato aleatorio en el que el comprador asume el riesgo de que la cosa no exista, obligándose a pagar el precio de todas formas.
Hitos de Avance: Puntos clave en el proceso de producción o construcción de un bien futuro que marcan el progreso y a menudo se vinculan a pagos.
Acta de Recepción Definitiva: Documento formal que certifica que el comprador ha inspeccionado y aceptado el bien, confirmando que cumple con las especificaciones del contrato.
Vicios Ocultos: Defectos del bien que no son aparentes al momento de la inspección inicial pero que lo hacen impropio para su uso o disminuyen su valor.

Preguntas Frecuentes (FAQ):

¿Puedo comprar un inmueble que solo existe en planos? Sí, es una forma muy común de compraventa de bienes futuros en Ecuador. Asegúrese de que el contrato incluya planos detallados, plazos de construcción, calidades de materiales y penalidades por retraso.
¿Qué pasa si el vendedor no logra producir el bien futuro? Si es una “compraventa de la cosa esperada” (lo más común), el contrato se resuelve sin responsabilidad si la no existencia no es imputable al vendedor (ej. fuerza mayor). Si el incumplimiento es culpa del vendedor, este puede ser responsable por daños y perjuicios.
¿Cuándo me hago propietario del bien futuro? Generalmente, la propiedad se transfiere con la entrega y recepción del bien una vez que este existe y el pago ha sido completado. Para inmuebles, también se requiere la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo protejo mi anticipo en una compraventa de bien futuro? Es recomendable pactar garantías, como fianzas bancarias, pólizas de seguro de cumplimiento, o que los anticipos sean depositados en una cuenta fiduciaria que solo se libere al cumplimiento de ciertos hitos.

Consideraciones Fiscales y Tributarias Locales

Las implicaciones fiscales de la compraventa de bienes futuros en Ecuador dependen del tipo de bien:

Bienes Inmuebles:
- IVA: La transferencia de dominio de inmuebles no está gravada con IVA. Sin embargo, la construcción de inmuebles sí genera IVA sobre los servicios y materiales. Si el vendedor es una constructora, el precio de venta al comprador final incluirá el IVA de la construcción, que no se desglosa en la escritura de venta del bien terminado.
- Impuesto a la Ganancia de la Transferencia de Predios (Plusvalía): Aplica al vendedor si obtiene una ganancia por la venta del inmueble.
- Impuesto de Alcabalas, Impuesto de Registro y el 1% de Matrícula: Gravámenes municipales que paga el comprador al momento de la transferencia de dominio de un inmueble.
Bienes Muebles (incluyendo cosechas, software, maquinaria):
- IVA: La venta de bienes futuros estará gravada con la tarifa de IVA (0% o 15%) correspondiente al bien final, al momento de su existencia y entrega.
- Impuesto a la Renta: Las utilidades generadas por la venta de estos bienes están sujetas al impuesto a la renta.
- Impuestos específicos: Algunos bienes futuros podrían estar sujetos a impuestos especiales (ej. ICE para ciertos bienes).

Es crucial que el contrato especifique si el precio incluye o excluye estos impuestos y quién asumirá cada uno de ellos. La asesoría contable y tributaria es fundamental para planificar adecuadamente estos aspectos.

Referencias Jurídicas:

Código Civil del Ecuador, Libro IV (De las Obligaciones en General y de los Contratos), especialmente el Art. 1753.
Código de Comercio del Ecuador, aplicable a los contratos mercantiles.
Ley Orgánica de Régimen Tributario Interno (LORTI) y su Reglamento, para impuestos como IVA e Impuesto a la Renta.
Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), para impuestos y tasas municipales sobre inmuebles.
Leyes y Normativas Específicas del sector al que pertenezca el bien futuro (ej. Ley de Propiedad Horizontal para inmuebles, leyes agrícolas, normas de construcción).

Autor: Carlos Efraín Chávez Mora,

Director de LegalContratos Ecuador

Fecha de última revisión y actualización: 20 de junio de 2025.