• Gestiona la compra de una propiedad gravada con hipoteca con la seguridad legal necesaria.
En Ecuador, la minuta es el documento preliminar, redactado y firmado por un abogado, que sirve de base para la escritura pública de un contrato. La compraventa de un inmueble urbano con hipoteca es una transacción compleja que implica la transferencia de propiedad de un bien que se encuentra gravado con una hipoteca a favor de una institución financiera. Este tipo de compraventa requiere, además de la transferencia de dominio, la cancelación de la hipoteca (o excepcionalmente su subrogación/novación, si el comprador asume la deuda con autorización del banco). Se rige por el Código Civil (Arts. 1732 y ss. para la compraventa, y 2307 y ss. para la hipoteca) y la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero, y debe ser formalizada mediante escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad (Art. 686 del Código Civil).
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Urbano con Hipoteca:
Esta minuta es indispensable cuando se desea adquirir una propiedad urbana que aún tiene un crédito hipotecario pendiente. Es una situación muy frecuente en ciudades como Guayaquil, Quito, Cuenca, etc. Se utiliza en escenarios donde:
- El vendedor utiliza el producto de la venta para saldar la hipoteca pendiente.
- El comprador asume la deuda hipotecaria existente (subrogación o novación de la deuda), lo que requiere la expresa autorización de la entidad financiera.
Diferencias clave con otros contratos:
Es fundamental diferenciar esta minuta de la compraventa simple:
- A diferencia de la compraventa simple, en esta, la entidad financiera (acreedor hipotecario) es parte activa o al menos comparece para otorgar la carta de pago y cancelar la hipoteca. La liberación del gravamen es una condición crucial para el comprador.
- Subrogación o Novación de Hipoteca: En algunos casos, el comprador puede calificar para asumir la hipoteca existente. Esto implica un proceso adicional con la entidad financiera donde la deuda se transfiere formalmente al comprador. Esta minuta debe reflejar esa particularidad.
Consejos legales:
La coordinación con la entidad financiera, la verificación de los saldos y la correcta liberación del gravamen son aspectos críticos.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Asesoramos a un cliente en Ambato que quería comprar una casa con hipoteca. El vendedor le dijo verbalmente que el saldo era bajo, pero al solicitar un certificado de saldo a la entidad financiera, descubrimos que el monto real era significativamente mayor, y además existían intereses moratorios. Gracias a esta verificación temprana en la fase de minuta, el comprador pudo renegociar el precio o desistir de la compra sin mayores perjuicios. Esto subraya la necesidad de obtener una certificación de saldo de la hipoteca directamente de la entidad financiera antes de la firma de la escritura. En otro caso, un comprador en Riobamba pagó el precio de la compraventa, pero la entidad financiera no compareció a la firma para la cancelación de la hipoteca, porque no se había coordinado previamente. El inmueble quedó hipotecado a nombre del vendedor, generando un enorme problema para el comprador. Esto resalta la necesidad de que la entidad financiera sea parte activa en la minuta o al menos se garantice su presencia y la emisión de la carta de pago en el acto de la escritura.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- Comparecientes: Además del vendedor y comprador, se incluye a la entidad financiera (acreedor hipotecario), lo cual es esencial para que la cancelación de la hipoteca se realice en el mismo acto o se formalice la subrogación/novación.
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Inmueble):
- Incluye la descripción completa del inmueble.
- CRÍTICA: Detalla la existencia de la hipoteca, su monto original, la entidad a favor de quien está constituida, y los datos de la escritura de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Valor Adeudado y Carta de Pago: Se debe especificar el saldo pendiente a la fecha y la forma en que se pagará y se cancelará la hipoteca. Se debe mencionar la presentación de la carta de pago o el certificado de no adeudar del banco.
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago):
- La forma de pago es particular: una parte del precio se destina directamente a la entidad financiera para cancelar la hipoteca.
- El saldo restante se entrega al vendedor.
- Es fundamental que el acreedor hipotecario confirme la recepción del pago y otorgue la carta de pago en el mismo acto o se comprometa a hacerlo.
- Cláusula Cuarta (Saneamiento y Cancelación de Hipoteca):
- La declaración del vendedor de que el inmueble está libre de otros gravámenes es crucial.
- FUNDAMENTAL: El compromiso de la entidad financiera de otorgar la escritura de CANCELACIÓN TOTAL DE LA HIPOTECA y de realizar los trámites para su inscripción.
- Cláusula Quinta (Transferencia de Posesión y Tradición de Dominio): En este caso, la tradición de dominio no solo requiere la inscripción de la compraventa, sino también la inscripción de la cancelación de la hipoteca para que el inmueble quede realmente libre de gravámenes a nombre del comprador.
- Errores comunes a evitar:
- No involucrar a la entidad financiera: La entidad financiera debe estar informada y participar en el proceso, ya sea compareciendo en la escritura o emitiendo una carta de cancelación previa o simultánea a la venta.
- No verificar el saldo real de la deuda: Pedir un certificado de saldo actualizado directamente al banco es imprescindible.
- No asegurar la cancelación de la hipoteca: La compraventa debe estar condicionada o garantizar la cancelación efectiva de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad. El comprador nunca debe asumir la deuda del vendedor si no es a través de una subrogación o novación formal con el banco.
- No incluir cláusulas específicas de responsabilidad: Definir claramente quién asume los costos de la cancelación de la hipoteca y los posibles intereses moratorios.
- No verificar otros gravámenes o deudas: Además de la hipoteca, el inmueble debe estar libre de impuestos prediales, servicios básicos, alícuotas de propiedad horizontal y otras prohibiciones.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Verificación Previa Exhaustiva:
- Registro de la Propiedad: Obtener un certificado de gravámenes actualizado para conocer el historial completo del inmueble y la existencia de la hipoteca.
- Entidad Financiera: Solicitar un certificado de saldo exacto de la deuda hipotecaria y coordinar el proceso de cancelación (o subrogación/novación).
- GAD Municipal y Servicios Básicos: Verificar el pago de impuestos prediales, plusvalía, y deudas de agua, luz, teléfono.
- Acuerdo con Entidad Financiera: Coordinar con el banco las condiciones para la cancelación de la hipoteca al momento de la venta.
- Redacción de la Minuta: Un abogado experto redacta la minuta, incluyendo las cláusulas específicas de la hipoteca y la comparecencia de la entidad financiera.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura: Pago del Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía (si aplica) en el GAD Municipal.
- Firma de la Escritura Pública: Todas las partes (vendedor, comprador, y representante legal del banco) comparecen ante Notario para firmar la escritura de compraventa y, en el mismo acto, la cancelación de la hipoteca (o el reconocimiento del pago para su posterior cancelación).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura de compraventa y la escritura de cancelación de hipoteca (si se hizo por separado) deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Esto es crucial para que el inmueble quede libre de gravamen a nombre del nuevo propietario.
- Actualización de Catastro: Notificar al GAD Municipal el cambio de propietario.
- Verificación Previa Exhaustiva:
- Glosario de términos:
- Hipoteca: Gravamen real que asegura el cumplimiento de una obligación sobre un inmueble, sin que este deje de pertenecer al deudor.
- Acreedor Hipotecario: La entidad financiera (banco) o persona a cuyo favor se constituyó la hipoteca.
- Carta de Pago y Cancelación: Documento (generalmente notarial) que certifica el pago total de una deuda y autoriza la eliminación del gravamen hipotecario.
- Subrogación de Hipoteca: El comprador asume la deuda y la hipoteca del vendedor con la misma entidad financiera.
- Novación de Hipoteca: El comprador y el banco acuerdan una nueva obligación hipotecaria, que sustituye a la anterior del vendedor.
- Registro de la Propiedad: Oficina encargada de inscribir los derechos sobre inmuebles y sus gravámenes.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: Aplican de la misma manera que en una compraventa simple.
- Impuesto a la Renta: La ganancia del vendedor por la venta es gravable.
- IVA: No aplica en la compraventa de inmuebles usados entre particulares.
- Gastos de Cancelación de Hipoteca: Los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca (honorarios notariales por la escritura de cancelación, derechos de registro) suelen ser responsabilidad del vendedor, a menos que se pacte lo contrario.
- Tratamiento de casos específicos: Si el inmueble pertenece a una Propiedad Horizontal (departamento, oficina), además de la hipoteca, se deben verificar las deudas de alícuotas con la administración del condominio, las cuales también deben estar al día. La transparencia y comunicación entre las partes y con la entidad financiera son esenciales para que la transacción sea exitosa y se eviten problemas futuros.
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RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.