• Adquiere o vende tu inmueble con flexibilidad en el pago, garantizando la seguridad de la transacción.
En Ecuador, la minuta es el borrador o proyecto de escritura pública de un contrato, redactado por un abogado, que luego se eleva a escritura pública ante Notario. La compraventa de un inmueble con pago financiado por el vendedor es una modalidad en la que el comprador no paga la totalidad del precio al momento de la escritura, sino que un saldo es financiado directamente por el vendedor, usualmente a través de cuotas y con la constitución de garantías. Este tipo de contrato se rige por el Código Civil ecuatoriano (Art. 1810 y ss. para el precio y sus modalidades; Art. 2307 y ss. para la hipoteca) y requiere de escritura pública para su validez y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para la transferencia de dominio y el registro de las garantías.
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Urbano con Pago Financiado por el Vendedor:
Este modelo se utiliza cuando el comprador no dispone del capital total para la compra, y el vendedor está dispuesto a otorgar un crédito directo. Es común en escenarios como:
- Venta de propiedades sin intermediación bancaria, ofreciendo flexibilidad en los plazos y condiciones.
- Operaciones entre particulares que buscan evitar los requisitos y costos de un crédito hipotecario bancario.
- Casos en los que el vendedor desea obtener un rendimiento por la financiación del saldo, además del precio de la venta.
Diferencias clave con otros documentos:
Es crucial distinguir esta modalidad de otras formas de compraventa:
- Compraventa Simple: En la simple, el pago es único y total al momento de la escritura. Aquí, el pago es a plazos.
- Promesa de Compraventa: La promesa es un precontrato que obliga a celebrar la compraventa futura. Aquí, la compraventa se perfecciona, pero el pago se difiere.
- Compraventa con Hipoteca Bancaria: En esa, el financiamiento proviene de un banco, y la hipoteca se constituye a favor de la entidad financiera. Aquí, el financiamiento es del propio vendedor, y la hipoteca (si se constituye) es a su favor.
Consejos legales:
La claridad en las condiciones de pago, los intereses, la mora y, sobre todo, las garantías, son fundamentales para proteger los intereses del vendedor. Para el comprador, entender los riesgos y las implicaciones del incumplimiento.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Un cliente en Portoviejo deseaba vender un terreno pero el comprador no tenía todo el dinero. Acordaron un pago a plazos. Nuestro abogado sugirió incluir en la minuta la constitución de una hipoteca abierta a favor del vendedor sobre el mismo inmueble para garantizar el saldo pendiente. Esto protegió al vendedor, ya que en caso de incumplimiento, podría ejecutar la hipoteca para recuperar su dinero. Sin la hipoteca, el vendedor habría transferido la propiedad sin una garantía real fuerte, asumiendo un riesgo considerable. En otro caso, unos clientes en Ibarra pactaron una venta a plazo sin intereses y sin garantía real. El comprador dejó de pagar al cabo de unos meses y el vendedor tuvo que iniciar un largo y costoso proceso judicial para recuperar el inmueble, demostrando la importancia vital de las garantías y la cláusula resolutoria expresa.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Inmueble): Similar a la compraventa simple, pero enfatiza que el inmueble está libre de gravámenes excepto los que se deriven de este contrato (como la hipoteca a favor del vendedor).
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago):CRÍTICA. Detalla el pago inicial (entrada) y el saldo financiado con sus condiciones:
- Plazo: Número de cuotas y duración del financiamiento.
- Valor de la Cuota: Monto fijo o variable.
- Intereses: Si aplica, la tasa de interés anual sobre saldos deudores. Es crucial que la tasa no exceda los límites de la usura.
- Mora: Tasa de interés de mora por retraso en el pago.
- Cláusula Cuarta (Transferencia de Posesión y Dominio – Garantías):
- Posesión y Tradición de Dominio: La posesión suele entregarse al comprador al momento de la firma de la escritura. La tradición de dominio (la inscripción de la compraventa a nombre del comprador) también se realiza, pero la garantía real es la que protege al vendedor.
- Garantía – Hipoteca Abierta y/o Pacto de Reserva de Dominio:
- La hipoteca abierta a favor del vendedor es la garantía más común y recomendada para inmuebles, ya que permite al vendedor ejecutar la deuda sobre el bien si el comprador incumple.
- El pacto de reserva de dominio es menos común para inmuebles en Ecuador y su aplicación es controvertida. Legalmente es más adecuado para bienes muebles.
- Es fundamental que la escritura detalle claramente la constitución de la garantía en el mismo acto.
- Cláusula Quinta (Cláusula Resolutoria Expresa): CRÍTICA PARA EL VENDEDOR. Permite al vendedor dar por terminado el contrato en caso de incumplimiento (usualmente por la falta de un número específico de cuotas) sin necesidad de un juicio largo, facilitando la recuperación del inmueble, aunque puede requerir un procedimiento notarial o judicial simplificado para la restitución. Se debe establecer cómo se manejarán los pagos recibidos y las compensaciones por el uso del inmueble.
- Errores comunes a evitar:
- No establecer garantías reales: Vender a plazo sin una hipoteca u otra garantía fuerte deja al vendedor en una posición vulnerable.
- Falta de claridad en el plan de pagos: Ambigüedades en el monto, fechas, intereses y sanciones por mora pueden generar disputas.
- Tasas de interés usureras: En Ecuador, la usura es un delito. Los intereses no pueden exceder las tasas máximas establecidas por el Banco Central del Ecuador.
- Omisión de la cláusula resolutoria expresa: Sin ella, el vendedor tendrá que seguir un proceso judicial ordinario más largo para resolver el contrato.
- No inscribir la garantía: La hipoteca o el pacto de reserva de dominio deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles a terceros.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Negociación: Acordar el precio, la entrada, el número y monto de las cuotas, los intereses y las garantías.
- Verificación del Inmueble: Obtener certificado de gravámenes y de no adeudar impuestos/servicios para asegurar que el inmueble está libre, salvo la futura hipoteca a favor del vendedor.
- Redacción de la Minuta: Un abogado redacta la minuta, detallando el plan de pagos y la constitución de la garantía.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura: Pago de Alcabalas y Plusvalía (si aplica) en el GAD Municipal.
- Firma de la Escritura Pública: Vendedor y comprador comparecen ante Notario. En la misma escritura se perfecciona la compraventa y se constituye la hipoteca a favor del vendedor.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura debe inscribirse para que la transferencia de dominio sea efectiva y la hipoteca se registre como gravamen a favor del vendedor.
- Seguimiento de Pagos: El vendedor debe mantener un registro riguroso de los pagos.
- Cancelación de la Hipoteca: Una vez que el comprador ha pagado la totalidad del precio, el vendedor debe otorgar una escritura pública de cancelación de la hipoteca para que esta sea levantada del Registro de la Propiedad.
- Glosario de términos:
- Financiamiento por el Vendedor: El vendedor presta dinero al comprador para que este pueda adquirir el inmueble.
- Hipoteca Abierta: Garantía real sobre un inmueble que respalda una obligación presente o futura, cuyo monto puede variar dentro de un límite máximo.
- Pacto de Reserva de Dominio: Cláusula en la que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que el comprador pague la totalidad del precio. Menos común y más complejo para inmuebles en Ecuador.
- Cláusula Resolutoria Expresa: Condición en el contrato que permite a una de las partes darlo por terminado automáticamente en caso de incumplimiento de una obligación específica.
- Interés de Mora: Interés adicional que se cobra por el retraso en el cumplimiento de una obligación.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: Aplican al momento de la compraventa.
- Impuesto a la Renta: La ganancia de capital del vendedor por la venta es gravable. Los intereses que reciba el vendedor también son ingresos gravables.
- IVA: No aplica en la compraventa de inmuebles usados entre particulares.
- Impuesto a la Constitución de Hipotecas: Se genera un impuesto sobre la constitución de la hipoteca, que generalmente es un porcentaje sobre el monto garantizado.
- Tratamiento de casos específicos: Si el vendedor es una empresa, deberá tener en cuenta las normas contables y tributarias específicas para el reconocimiento de ingresos por ventas a plazo. Si el comprador va a realizar mejoras significativas en el inmueble antes de pagar la totalidad, esto debería considerarse en la cláusula de resolución para evitar disputas sobre la propiedad de las mejoras. La buena fe y la comunicación constante son clave en este tipo de transacción.
¿Necesitas ayuda para personalizar esta minuta o resolver una duda específica? Contacta a nuestros expertos en Ecuador.
RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.