• Formaliza la transferencia de propiedad entre parientes con plena validez legal y resguardando los intereses de todos.
En Ecuador, la minuta es el proyecto de escritura pública de un contrato, redactado por un abogado, que luego se eleva a instrumento público ante Notario. La compraventa de un inmueble entre familiares es una transacción que, aunque se realice dentro del círculo familiar, debe cumplir con todas las formalidades legales de una compraventa ordinaria para ser válida y oponible a terceros. Se rige por el Código Civil ecuatoriano (Arts. 1732 y ss. para la compraventa) y debe formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (Art. 686 del Código Civil). Aunque las relaciones familiares pueden implicar confianza, la formalización legal es crucial para evitar futuros conflictos (ej. por herencias, divorcios, o reclamos de terceros) y para el cumplimiento de las obligaciones tributarias.
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Urbano entre Familiares:
Este tipo de compraventa es común en situaciones de planificación patrimonial o regularización de bienes dentro de la familia:
- Regularización de Propiedad: Cuando un familiar ha usado una propiedad durante años pero la titularidad sigue a nombre de otro.
- Adquisición de Vivienda Familiar: Padres que venden a hijos, hermanos que venden a hermanos.
- División de Patrimonio: Liquidación de una sociedad conyugal o de herencia, donde un heredero compra la parte a otros.
- Evitar futuros conflictos sucesorios: Una venta clara y transparente puede prevenir disputas en el futuro.
Diferencias clave con otros documentos:
Aunque la relación sea familiar, legalmente es una compraventa:
- No es una donación: A diferencia de una donación, donde no hay precio, aquí existe un precio real y un ánimo de vender.
- No es una simulación: Si el precio no es real o la intención es encubrir otro acto (ej. una donación), podría considerarse una simulación, con graves consecuencias legales y tributarias.
Consejos legales:
La transparencia del precio, la verificación de la legitimidad de la operación y el cumplimiento tributario son fundamentales para evitar cuestionamientos futuros.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Un cliente en Cuenca quería vender un terreno a su hijo por un valor simbólico. Le explicamos que una venta a un precio muy por debajo del avalúo municipal o del valor comercial podría ser impugnada por otros herederos (si hubiere) o considerada una donación encubierta por el SRI, con implicaciones fiscales (ej. impuesto a la herencia/legados). Se le recomendó fijar un precio justo de mercado o al menos el avalúo municipal, y que el pago quedara documentado para evitar problemas. Esto resalta la importancia de un precio real y un pago verificable, incluso entre familiares. Otro caso fue en Loja, donde unos hermanos vendieron una casa a otro hermano. Se redactó una minuta y se firmó la escritura. Años después, uno de los hermanos vendedores se divorció y su ex-cónyuge quiso reclamar la parte de la casa, argumentando que la venta fue una simulación. Sin embargo, como se habían seguido todas las formalidades, el precio fue real y el pago documentado, la venta se mantuvo. Esto subraya la necesidad de cumplir con todas las formalidades como si fuera una venta a un tercero.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- Comparecientes: Se incluye una declaración del parentesco, lo que ayuda a contextualizar la transacción.
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Inmueble): Similar a cualquier compraventa. Se reitera que el inmueble está libre de gravámenes.
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago):CRÍTICA.
- El precio debe ser real y serio. Es fundamental que sea al menos igual al avalúo municipal y, preferiblemente, cercano al valor comercial para evitar objeciones del Servicio de Rentas Internas (SRI) o de terceros.
- La forma de pago debe ser clara y, si es posible, documentada (transferencia bancaria, cheque). Si hay pago en efectivo, se debe dejar constancia explícita en la escritura.
- Si el pago es a plazos, se debe incluir la constitución de garantías (ej. hipoteca) para proteger al vendedor, tal como se haría en una venta a un tercero.
- Cláusula Quinta (Transferencia de Posesión y Tradición de Dominio): La posesión se transfiere con la firma de la escritura y la tradición de dominio con la inscripción.
- Cláusula Sexta (Gastos e Impuestos): CRÍTICA. Es crucial que las partes cumplan con todas las obligaciones tributarias. El impuesto a la renta por la ganancia de capital del vendedor se genera sin importar la relación familiar. La plusvalía (impuesto a las utilidades en la enajenación de predios urbanos) también.
- Errores comunes a evitar:
- Precios subvalorados o simbólicos: Esto puede llevar a que la administración tributaria (SRI) considere la operación como una donación encubierta, exigiendo el pago de impuestos de herencia y legados, o que otros herederos impugnen la venta por lesión enorme (Art. 1829 C.C.) o simulación (Art. 1599 C.C.).
- Falta de pago real o no documentación del pago: Es vital que el pago del precio sea real y que se pueda demostrar su existencia (transferencias bancarias, cheques, recibos firmados y reconocidos).
- No cumplir con las formalidades notariales y registrales: La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad son obligatorias para la validez de la transferencia.
- No considerar la afectación de la legítima: Aunque es una venta, si el precio es irrisorio, podría ser cuestionada por herederos forzosos (legitimarios) como una donación inoficiosa si afecta su legítima (Art. 1206 C.C.).
- Omisión de impuestos: Creer que por ser una venta entre familiares no genera impuestos es un grave error. Todos los tributos aplican.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Definición del Precio Justo: Acordar un precio real que no sea inferior al avalúo municipal y que sea razonablemente cercano al valor comercial. Si se pacta un precio muy bajo, se debe justificar bien o considerar la donación si esa es la verdadera intención.
- Verificación del Inmueble: Obtener certificado de gravámenes y no adeudar al GAD y servicios básicos.
- Redacción de la Minuta: Un abogado redacta la minuta, previendo las particularidades de la relación familiar y las implicaciones tributarias.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura: Pago de Alcabalas y Plusvalía en el GAD Municipal.
- Firma de la Escritura Pública: Las partes comparecen ante Notario. Se debe asegurar la constancia del pago del precio.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura debe inscribirse para perfeccionar la tradición de dominio.
- Declaración de Impuesto a la Renta: El vendedor debe declarar la ganancia de capital en su declaración de Impuesto a la Renta anual.
- Glosario de términos:
- Simulación: Acto jurídico en el que las partes declaran una voluntad distinta a la verdadera, con el fin de engañar a terceros.
- Lesión Enorme: Vicio en la compraventa que ocurre cuando el vendedor sufre un perjuicio considerable (vende por menos de la mitad del justo precio o compra por más del doble del justo precio).
- Legítima: Parte de los bienes del difunto que la ley asigna a ciertos herederos (legitimarios) de la cual el testador no puede disponer libremente.
- Avalúo Municipal: Valor del inmueble determinado por el GAD Municipal para fines catastrales y de impuestos.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto a las Alcabalas y Plusvalía: Se pagan al GAD Municipal. El avalúo municipal es la base imponible mínima.
- Impuesto a la Renta por Ganancia de Capital: El vendedor es sujeto de Impuesto a la Renta sobre la ganancia obtenida de la venta, incluso si es a un familiar. Se calcula la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición reajustado.
- Impuesto a la Herencia, Legados y Donaciones (Impuesto a las Donaciones): Si la compraventa es a un precio irrisorio o claramente por debajo del valor comercial, el SRI podría recalificarla como una donación encubierta, exigiendo el pago de este impuesto, que es más alto y progresivo.
- IVA: No aplica en la compraventa de inmuebles usados entre particulares.
- Tratamiento de casos específicos: Si la venta es entre padres e hijos que forman parte de una sociedad conyugal, es importante definir si la compraventa afecta bienes propios o de la sociedad conyugal. Si el inmueble es parte de una herencia no dividida, primero debe liquidarse la sucesión antes de la venta.
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RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.