• El documento inicial y esencial para la compraventa de tu propiedad urbana.
En Ecuador, la minuta es el borrador o proyecto de escritura pública de un contrato. Es un documento privado que contiene todas las cláusulas del acto jurídico, redactado por un abogado en ejercicio y que, una vez aprobado por las partes, es presentado ante un Notario Público para que este lo eleve a escritura pública. La compraventa de inmuebles es un acto jurídico solemne que requiere de escritura pública (Art. 1732 del Código Civil), y para que esta escritura pueda ser otorgada, es indispensable la presentación de una minuta firmada por un abogado, conforme al Art. 18 de la Ley Notarial y la jurisprudencia constitucional que así lo ha ratificado. La transferencia de dominio del inmueble se perfecciona con la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad (Art. 686 del Código Civil).
Aplicaciones comunes de la Minuta de Compraventa de Inmueble Urbano Simple:
La minuta es el paso inicial para formalizar legalmente cualquier compraventa de un bien inmueble ubicado en una zona urbana en todo el Ecuador, incluyendo:
- Compra de casas, departamentos, terrenos, oficinas o locales comerciales.
- Transacciones inmobiliarias que no involucren condiciones complejas como hipotecas, financiamiento a largo plazo con el vendedor o usufructo.
Diferencias clave con otros documentos:
Es crucial entender el rol de la minuta en el proceso:
- Contrato Privado: Un contrato privado no es válido para transferir la propiedad de un inmueble en Ecuador. La minuta, aunque es un documento privado, tiene la finalidad de ser el proyecto de la escritura pública.
- Escritura Pública: La escritura pública es el documento definitivo y válido para la transferencia de dominio, otorgado ante Notario. La minuta es el paso previo y necesario para su elaboración.
- Certificado de Gravámenes: Documento del Registro de la Propiedad que acredita el estado legal del inmueble (si tiene hipotecas, prohibiciones, etc.). Es un anexo necesario, no parte de la minuta.
Consejos legales:
La precisión en los datos del inmueble, la verificación previa y la correcta liquidación de impuestos son vitales para una minuta exitosa.
- Narrativa didáctica (casos de uso reales y simulados): Un cliente en Machala nos contactó para redactar una minuta de compraventa de su casa. Durante la redacción, solicitamos el certificado de gravámenes y descubrimos que el inmueble tenía una hipoteca no declarada por el vendedor, a pesar de que este había afirmado que estaba libre de cargas. Gracias a la revisión exhaustiva en la fase de minuta, se pudo identificar el problema antes de firmar la escritura, evitando un grave conflicto. Esto demuestra la importancia de la verificación documental exhaustiva en la fase de minuta. En otro caso, un comprador en Latacunga nos trajo una minuta que había sido “bajada de internet”. Al revisarla, notamos que la descripción del inmueble era imprecisa y no coincidía con el catastro municipal. Tuvimos que corregir la minuta y solicitar nuevos certificados, lo que retrasó la operación y generó costos adicionales. Esto subraya la necesidad de que la minuta sea redactada o al menos revisada por un abogado local y que los datos sean precisos.
- Análisis detallado de cada cláusula:
- “SEÑOR NOTARIO”: Este encabezado es fundamental. Indica que el documento es una solicitud formal al Notario para que eleve su contenido a escritura pública.
- Comparecientes: Se identifica a todas las partes que intervendrán en la escritura pública, incluyendo cónyuges si el régimen es el de sociedad conyugal, con todos sus datos de identificación y domicilio.
- Cláusula Primera (Antecedentes y Descripción del Inmueble): Es la más importante. Debe contener la descripción exacta del inmueble según el Registro de la Propiedad (linderos, superficie, clave catastral), el antecedente de dominio (cómo y cuándo el vendedor adquirió la propiedad, con datos de la escritura anterior y su inscripción), y la declaración de libertad de gravámenes y deudas. Se deben mencionar los documentos que se presentarán a la Notaría (certificado de gravámenes, pago de prediales, etc.).
- Cláusula Tercera (Precio y Forma de Pago): Se establece el precio final y, fundamentalmente, la forma en que se pagará al momento de la firma de la escritura pública.
- Cláusula Quinta (Transferencia de Posesión y Tradición de Dominio): Reitera que la posesión se transfiere con la escritura, pero la tradición de dominio se perfecciona con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Cláusula Sexta (Gastos e Impuestos): Es crucial definir con precisión quién asumirá los gastos e impuestos (Alcabala, Plusvalía, honorarios notariales, derechos de registro), ya que si no se especifica, la ley puede asignar responsabilidades por defecto que no eran las deseadas por las partes.
- Cláusula “Usted, señor Notario, se servirá añadir…”: Esta es una cláusula de estilo notarial que permite al Notario incluir formalidades y disposiciones legales adicionales necesarias para la validez de la escritura pública.
- Espacio para Firma del Abogado: Es un requisito legal indispensable en Ecuador (Art. 18 de la Ley Notarial). La minuta sin la firma de un abogado no puede ser elevada a escritura pública.
- Errores comunes a evitar:
- No contratar a un abogado para la minuta: La minuta debe ser elaborada y firmada por un abogado en ejercicio.
- Falta de concordancia entre la minuta y los documentos del inmueble: La descripción, linderos y superficie en la minuta deben coincidir exactamente con los que constan en el Registro de la Propiedad y el catastro municipal.
- Omisión de información sobre gravámenes o deudas: Es responsabilidad del vendedor declarar esto y del abogado y comprador verificarlo.
- Errores en la identificación de las partes: Nombres completos, números de cédula, estado civil, y si aplican, los datos de la sociedad conyugal.
- No prever quién asume cada gasto e impuesto: Esto es una fuente frecuente de conflictos.
- Proceso y pasos a seguir con la minuta:
- Investigación Preliminar: Recopilar todos los documentos del inmueble (escritura anterior, certificado de gravámenes, pago de prediales, catastro) y de las partes (cédulas, poderes si aplican).
- Redacción de la Minuta: Un abogado redacta la minuta con base en la información y acuerdos de las partes, asegurando la conformidad con la ley ecuatoriana.
- Revisión y Aprobación de las Partes: Las partes revisan y aprueban el contenido de la minuta.
- Firma del Abogado: El abogado redactor firma la minuta.
- Liquidación de Impuestos Pre-Escritura: Con la minuta, se acude al GAD Municipal para liquidar y pagar el Impuesto a las Alcabalas y el Impuesto de Plusvalía (si aplica).
- Presentación a Notaría: La minuta (junto con los comprobantes de pago de impuestos y los certificados necesarios) se presenta en la Notaría elegida para la elaboración de la escritura pública.
- Firma de la Escritura Pública: Las partes comparecen ante el Notario para firmar la escritura pública, que reproduce el contenido de la minuta y las adiciones de estilo del Notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura pública debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que la transferencia de dominio sea efectiva y oponible a terceros.
- Glosario de términos:
- Minuta: Proyecto o borrador de escritura pública, redactado por un abogado.
- Escritura Pública: Documento público y solemne otorgado ante Notario.
- Registro de la Propiedad: Institución pública donde se registran los derechos de propiedad sobre inmuebles y sus gravámenes.
- Gravamen: Carga o limitación impuesta sobre un bien (ej. hipoteca, prohibición de enajenar).
- Alcabala: Impuesto municipal a la transferencia de dominio de bienes inmuebles.
- Plusvalía: Impuesto municipal sobre el incremento del valor de un inmueble.
- Tradición de Dominio: Acto de transferir la propiedad, que en inmuebles se perfecciona con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Sociedad Conyugal: Régimen de bienes entre cónyuges en Ecuador.
- Consideraciones fiscales y tributarias locales:
- Impuesto a las Alcabalas: Se calcula sobre el valor de la venta o el avalúo, pagadero en el GAD Municipal.
- Impuesto de Plusvalía: Si el vendedor obtiene una ganancia por el incremento del valor del inmueble, se grava con este impuesto municipal.
- Impuesto a la Renta: La ganancia del vendedor por la venta del inmueble se declara para el Impuesto a la Renta.
- IVA: La compraventa de bienes inmuebles entre particulares no genera IVA. Sí puede generarlo si es una primera venta de una construcción nueva por una constructora.
- Tratamiento de casos específicos: Es vital que la minuta refleje fielmente el estado civil de los vendedores y compradores. Si son casados bajo sociedad conyugal, ambos cónyuges deben comparecer. Si la venta se realiza por medio de un apoderado, se debe adjuntar el poder y verificar su validez. La descripción del inmueble debe ser idéntica a la del título de propiedad anterior para evitar observaciones en el Registro de la Propiedad.
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RECOMENDACIÓN DE LegalContratos Ecuador:
Sugerimos enfáticamente que este modelo de minuta sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.
Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, abogado con 35 años de ejercicio profesional como abogado litigante y experto en Derecho contractual.