CONTRATO DE PERMUTA DE BIEN INMUEBLE EN ECUADOR: INTERCAMBIA TUS PROPIEDADES CON TOTAL SEGURIDAD JURÍDICA

Asegura la Transmisión de Dominio de Casas, Terrenos o Departamentos a Través de un Contrato de Permuta con el Respaldo de la Ley Ecuatoriana.

La permuta de bienes inmuebles, o el “trueque” de propiedades, es una figura jurídica que permite intercambiar un bien raíz por otro, sin que necesariamente medie dinero como contraprestación principal. En el ámbito ecuatoriano, el Contrato de Permuta de Bien Inmueble es un instrumento legal indispensable para formalizar este tipo de transacciones, brindando transparencia, seguridad y la protección de los derechos de las partes.

Este contrato se encuentra regulado en el Código Civil ecuatoriano, específicamente en los Artículos 1837 a 1839. Estos artículos establecen que la permuta se rige por las mismas normas que la compraventa en todo lo que no se oponga a su naturaleza. Esto significa que aspectos cruciales como el saneamiento por evicción (protección contra la pérdida del bien por un tercero) y por vicios redhibitorios o vicios ocultos (defectos graves no aparentes) son plenamente aplicables y deben ser garantizados por los permutantes. Además, al tratarse de bienes inmuebles, es fundamental que el contrato sea otorgado mediante escritura pública ante Notario Público y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón correspondiente, para que tenga validez y sea oponible a terceros (Art. 1740 del Código Civil).

Aplicaciones Comunes del Contrato de Permuta de Bien Inmueble en Ecuador

La permuta inmobiliaria, aunque menos frecuente que la compraventa, es una opción práctica en diversas situaciones en el contexto ecuatoriano:

Intercambio de Viviendas: Una familia en Guayaquil que necesita una casa más grande en la zona norte podría permutar su departamento actual en el centro por una vivienda, complementando la diferencia con una suma de dinero si el valor no es equivalente.
Permuta de Terrenos Urbanos o Rurales: Un inversionista en Manta que posee un terreno en una zona residencial y desea desarrollar un proyecto agrícola, podría permutarlo por una parcela de terreno rural en la provincia de Manabí, para fines productivos.
Intercambio de Locales Comerciales u Oficinas: Dos emprendedores en Quito que tienen negocios en diferentes zonas de la ciudad, podrían permutar sus locales comerciales para optimizar la ubicación de sus respectivas actividades económicas.
Reorganización Patrimonial Familiar: Miembros de una misma familia en Cuenca que poseen propiedades en proindiviso (copropiedad) o desean consolidar su patrimonio, podrían permutar cuotas o bienes para que cada uno sea propietario exclusivo de una propiedad específica.
Desarrollos Inmobiliarios y Constructoras: Una constructora podría permutar un terreno urbano con un propietario, entregando a cambio departamentos o locales comerciales ya construidos en el mismo terreno o en otro proyecto, en lugar de comprar el terreno en efectivo.
Permutas para Adecuación a Nuevas Regulaciones: En áreas con cambios en el uso de suelo o planes de ordenamiento territorial, propietarios pueden permutar propiedades para ajustarse a las nuevas regulaciones, obteniendo bienes más adecuados a sus necesidades.

Diferencias Clave con Otros Contratos Similares

Es crucial entender la especificidad de la permuta de inmuebles frente a otras figuras jurídicas:

Diferencia con la Compraventa de Inmuebles: La distinción principal radica en la contraprestación. En la compraventa, se transfiere un inmueble a cambio de un precio en dinero. En la permuta, se intercambian dos inmuebles. Si una parte del precio se paga en dinero y otra en especie, el contrato será de permuta si el valor del inmueble entregado excede al valor del dinero, y de compraventa si el valor del dinero es igual o superior al valor del inmueble (Artículo 1838 del Código Civil).
Diferencia con la Dación en Pago: La dación en pago es un medio de extinguir una obligación preexistente entregando un bien diferente al inicialmente pactado, mientras que la permuta es un contrato autónomo de intercambio de bienes.
Diferencia con el Contrato de Aporte Inmobiliario a Sociedad: Aunque implica la transferencia de un inmueble, el aporte se realiza para constituir o aumentar el capital social de una empresa, recibiendo a cambio participaciones o acciones, no otro inmueble.

Consejos Legales para tu Contrato de Permuta de Bien Inmueble

La formalidad y la exhaustividad son claves en la permuta de inmuebles. Nuestra experiencia nos ha enseñado la importancia de cada detalle para evitar futuros litigios.

Nuestra Experiencia con este Contrato

En Legal Contratos Ecuador, hemos manejado diversos casos de permuta de bienes inmuebles, donde la omisión de detalles puede generar grandes problemas. Un caso emblemático ocurrió en Ambato, Tungurahua, donde dos propietarios permutaron un terreno urbano por un departamento sin especificar claramente los linderos, la superficie exacta y los códigos catastrales de ambos inmuebles en la escritura de permuta. Años después, al querer vender el departamento, el nuevo propietario encontró discrepancias en los registros municipales y del Registro de la Propiedad, lo que generó un largo proceso de rectificación de áreas y linderos, costoso y demorado. Esto subraya la vital importancia de una descripción exhaustiva y precisa de los inmuebles, incluyendo datos catastrales y de registro.

Otro caso en Loja, involucró la permuta de una casa con el acuerdo verbal de que estaba “libre de gravámenes”. Sin embargo, el permutante que recibió la casa descubrió, post-inscripción, que tenía una hipoteca no declarada. La escritura de permuta no incluyó una cláusula explícita de saneamiento por gravámenes ni exigió el certificado de gravámenes previo a la firma. Nuestro cliente tuvo que iniciar un proceso judicial por saneamiento por evicción, un proceso complejo y con grandes pérdidas económicas y de tiempo. Este caso resalta la necesidad de exigir y verificar los certificados de gravámenes y la inclusión de cláusulas de saneamiento robustas.

Estos ejemplos demuestran que, a pesar de la buena fe entre las partes, la rigurosidad legal en el contrato de permuta de inmuebles es una inversión en tranquilidad.

Análisis Detallado de Cada Cláusula

Comprender la función de cada cláusula es crucial para la seguridad de tu permuta:

I. DE LAS PARTES COMPARECIENTES: Además de la identificación, se incluye el estado civil, que es relevante en Ecuador para determinar si se requiere el consentimiento del cónyuge en caso de sociedad conyugal, de acuerdo con el Código Civil. La comparecencia ante Notario Público es fundamental para la validez de la escritura pública.
II. ANTECEDENTES Y DECLARACIONES: Esta sección establece la historia de dominio de cada inmueble, incluyendo los datos de la escritura de adquisición y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto es vital para asegurar la cadena de transferencia de dominio y que las propiedades pertenecen legítimamente a los permutantes.
PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO Y DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES PERMUTADOS: Esta es la médula del contrato. La descripción de cada inmueble debe ser exhaustiva: ubicación completa, linderos y superficie exactos (según escritura anterior y catastro municipal), código y clave catastral, y una descripción detallada de cualquier construcción. El valor acordado (referencial) es importante para determinar si la permuta es pura o mixta y para efectos tributarios.
SEGUNDA: VALOR EQUIVALENTE Y COMPENSACIÓN (SI APLICA): Aclara si la permuta es pura (sin dinero) o mixta. Si hay compensación monetaria, su monto y forma de pago deben ser tan detallados como en una compraventa, pues tiene implicaciones fiscales y de cumplimiento.
TERCERA: TRANSFERENCIA DE DOMINIO Y SANEAMIENTO: Esta es una cláusula crítica. Los permutantes garantizan que los inmuebles están libres de gravámenes, hipotecas, embargos y litigios, y que son de su legítima propiedad. La obligación de saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios o vicios ocultos es inherente a la permuta por remisión al Código Civil. Se debe exigir y adjuntar como habilitantes el Certificado de Gravámenes actualizado del Registro de la Propiedad, y los comprobantes de pago de Impuesto Predial al día.
CUARTA: ENTREGA Y POSESIÓN: Establece la fecha en que se realizará la entrega material de los inmuebles y la toma de posesión por los nuevos propietarios.
QUINTA: SERVICIOS BÁSICOS E IMPUESTOS PREDIALES: Define quién asume los gastos de servicios básicos e impuestos prediales hasta la fecha de entrega de la posesión, para evitar disputas futuras.
SEXTA: GASTOS DE LA ESCRITURA E INSCRIPCIÓN: Enumera todos los gastos asociados a la formalización del contrato (Notaría, Registro de la Propiedad) e impuestos (alcabalas, plusvalía). Es fundamental definir quién los asume, ya que pueden ser significativos. El Impuesto de Alcabalas (Impuesto a la Transferencia de Dominio de Bienes Inmuebles) y el Impuesto a la Plusvalía son tributos municipales que se generan en estas transacciones y deben ser liquidados antes de la inscripción.
SÉPTIMA: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO: Establece las causas de terminación anticipada, incluyendo el incumplimiento grave o el descubrimiento de gravámenes o vicios no declarados.
OCTAVA: LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN: Las partes se someten a la legislación ecuatoriana y a los tribunales de una ciudad específica, lo que es esencial para la resolución de cualquier disputa.
NOVENA: DOMICILIOS Y NOTIFICACIONES: Asegura que las comunicaciones entre las partes sean válidas.

Errores Comunes a Evitar

Falta de Escritura Pública e Inscripción: El error más grave. Sin escritura pública y registro, la permuta de inmuebles no tiene validez legal ni es oponible a terceros. Solución: Siempre realizar el proceso ante Notario Público y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Descripciones Inexactas de los Inmuebles: Omitir linderos exactos, superficies, códigos catastrales, o una descripción detallada de construcciones. Solución: Usar los datos exactos de escrituras anteriores y certificados catastrales. Adjuntar planos si es necesario.
No Verificar Gravámenes y Litigios: No solicitar certificados de gravámenes actualizados o investigar sobre posibles litigios. Solución: Exigir y verificar todos los documentos habilitantes.
No Declarar Vicios o Defectos Conocidos: La omisión de defectos graves puede llevar a reclamos por vicios ocultos. Solución: Declarar cualquier vicio conocido en el contrato y que el permutante que recibe el bien lo acepte.
Ambigüedad en el Reparto de Gastos e Impuestos: Los tributos de una permuta de inmuebles son complejos. Solución: Detallar explícitamente quién asume cada gasto e impuesto (Notaría, Registro, Alcabalas, Plusvalía).
No Considerar el Estado Civil y los Regímenes Conyugales: Si una parte está casada bajo sociedad conyugal, se requiere el consentimiento del cónyuge para la enajenación del inmueble. Solución: Incluir los datos del cónyuge y su comparecencia para firmar la escritura.

Proceso y Pasos a Seguir

Negociación y Acuerdo: Las partes acuerdan los inmuebles a permutar, sus valores referenciales y, si aplica, la compensación monetaria.
Recopilación de Documentos: Ambos permutantes deben obtener:
- Copia de escritura pública de adquisición del inmueble.
- Certificado de Gravámenes actualizado (no mayor a 30 días) del Registro de la Propiedad.
- Comprobantes de pago de Impuesto Predial y Contribuciones de Mejoras al día.
- Copia de cédula y certificado de votación de los permutantes (y cónyuges si aplica).
- Certificado de no adeudar al Municipio (para Alcabalas y Plusvalía).
Avalúo (Opcional pero Recomendado): Realizar un avalúo profesional de ambos inmuebles para determinar su valor de mercado y asegurar una permuta equitativa, y para efectos tributarios.
Redacción de la Minuta: Un abogado redacta la minuta del contrato de permuta, incluyendo todos los detalles de este modelo.
Revisión Legal: Ambas partes, con sus respectivos abogados si lo desean, revisan la minuta.
Otorgamiento de Escritura Pública: La minuta es presentada ante el Notario Público. Las partes (y cónyuges si aplica) comparecen para firmar la escritura de permuta. El Notario verificará la identidad, capacidad y libre voluntad.
Liquidación de Impuestos: Antes de la inscripción, se deben liquidar y pagar los impuestos de Alcabalas y Plusvalía en el Municipio correspondiente.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura pública y los comprobantes de pago de impuestos se presentan en el Registro de la Propiedad del cantón para la inscripción del cambio de dominio. Este paso es fundamental para que la permuta sea legal y oponible a terceros.
Entrega y Posesión: Una vez inscrita la escritura, se procede a la entrega material y toma de posesión de los inmuebles.
Conservación: Cada permutante conserva una copia de la escritura pública debidamente inscrita.

Glosario de Términos Clave

Permuta: Contrato por el cual las partes se obligan a dar una cosa por otra.
Bien Inmueble: Bienes que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se deterioren o se destruyan (ej. terrenos, casas, departamentos, edificios).
Escritura Pública: Documento legal otorgado ante Notario Público, requisito indispensable para la validez de la transferencia de dominio de bienes inmuebles en Ecuador (Art. 1740 del Código Civil).
Registro de la Propiedad: Institución pública encargada de inscribir y dar publicidad a los actos y contratos que transfieren o modifican el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Saneamiento por Evicción: Obligación del permutante de garantizar al otro que no será privado del bien que recibió por una causa legal anterior al contrato.
Vicios Redhibitorios / Vicios Ocultos: Defectos graves y ocultos en un inmueble que lo hacen impropio para su uso o disminuyen considerablemente su valor.
Gravámenes: Cargas o limitaciones que afectan la propiedad de un inmueble (ej. hipotecas, embargos, servidumbres).
Impuesto de Alcabalas: Impuesto municipal que grava la transferencia de dominio de bienes inmuebles.
Impuesto a la Plusvalía: Impuesto municipal que grava el incremento del valor de un bien inmueble por obras públicas o por el desarrollo urbanístico, al momento de su transferencia.
Código Catastral / Clave Catastral: Identificadores únicos de un inmueble en el registro municipal para fines de avalúo y tributación.
Minuta: Borrador del contrato que se presenta al Notario para la elaboración de la escritura pública.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo hacer una permuta de inmuebles verbalmente o con un contrato privado? No. En Ecuador, la transferencia de dominio de bienes inmuebles debe hacerse obligatoriamente por escritura pública (Art. 1740 del Código Civil). Un acuerdo verbal o un contrato privado no tienen validez legal para este propósito.
¿Qué impuestos debo pagar en una permuta de inmuebles en Ecuador? Los principales son el Impuesto de Alcabalas y, si aplica, el Impuesto a la Plusvalía (ambos municipales). Además, podría generarse Impuesto a la Renta por ganancia de capital si el valor del bien enajenado es superior al costo de adquisición. Consulta con un abogado y un contador.
¿Qué es el Certificado de Gravámenes y por qué es importante? Es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que detalla si un inmueble tiene hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar u otras limitaciones. Es crucial para asegurar que el inmueble está libre de cargas.
¿Qué sucede si descubro un vicio oculto en el inmueble después de la permuta? Si el vicio es grave y no fue declarado, puedes ejercer la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la acción estimatoria para pedir una rebaja en el valor, más la indemnización de daños y perjuicios, dentro de los plazos legales establecidos (Art. 1774 y siguientes del Código Civil).
¿Cómo se valora la propiedad en una permuta? Las partes acuerdan un valor referencial. Es recomendable que se base en avalúos profesionales o en el valor catastral del inmueble para fines de impuestos y para asegurar una transacción justa.

Citas y Referencias Jurídicas

Código Civil Ecuatoriano:
- Artículos 1732 al 1836 (Del Contrato de Venta), cuyas normas se aplican supletoriamente a la permuta.
- Artículos 1837 al 1839 (Del Contrato de Permuta).
- Artículo 1740 (Sobre la exigencia de escritura pública para la venta de bienes raíces y servidumbres, y su inscripción).
- Artículos 1774 y siguientes (Del Saneamiento por Vicios Redhibitorios).
Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD): Regula la autonomía municipal y la potestad tributaria de los GADs, incluyendo la creación y recaudación de impuestos como Alcabalas y Plusvalía.
Ley de Régimen Tributario Interno (LRTI): Regula el Impuesto a la Renta y las posibles ganancias de capital.
Ley de Registro: Regula el funcionamiento de los Registros de la Propiedad.

Consideraciones Fiscales y Tributarias Locales

En Ecuador, la permuta de bienes inmuebles conlleva importantes implicaciones fiscales que deben ser cuidadosamente consideradas:

Impuesto de Alcabalas: Es un impuesto municipal que grava la transferencia de dominio de bienes inmuebles a título oneroso. Se calcula sobre el valor catastral del inmueble o el valor de la transacción, el que sea mayor, con una tarifa que varía según la ordenanza municipal de cada cantón (generalmente entre el 0.5% y el 1%).
Impuesto a la Plusvalía: Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los predios urbanos y rurales que se benefician de obras públicas o planes de ordenamiento territorial. Se aplica sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de enajenación, restando ciertos costos y ajustes. La tarifa es del 10% de la plusvalía generada, conforme al COOTAD.
Impuesto a la Renta (Ganancia de Capital): Si el valor de venta del inmueble en la permuta (es decir, el valor asignado al inmueble que se enajena en la permuta) es superior a su costo de adquisición actualizado, la diferencia constituye una ganancia de capital que podría estar gravada con Impuesto a la Renta. La tarifa dependerá de si el vendedor es una persona natural o una sociedad, y si se trata de la primera venta de un inmueble (exención de IR para la casa habitación de persona natural hasta cierto monto).
Cargas por Servicios Básicos e Impuesto Predial: Como se mencionó, es crucial definir el reparto de estas obligaciones hasta la fecha de entrega de la posesión. El impuesto predial es un tributo anual que grava la propiedad inmobiliaria.

Es indispensable contar con la asesoría de un contador y un abogado para una planificación fiscal adecuada en la permuta de inmuebles.

Tratamiento de Casos Específicos en Ecuador

Bienes Inmuebles Rurales y Urbanos: Las permutas pueden aplicar a ambos. En el caso de inmuebles rurales, se debe verificar el cumplimiento de las regulaciones del Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG) o de la Autoridad de Tierras, si existen requisitos específicos para la subdivisión o uso del suelo.
Ley de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales: Si los inmuebles involucrados en la permuta son tierras rurales, se deben considerar las disposiciones de la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, especialmente en cuanto a la función social y ambiental de la propiedad.
Regímenes Conyugales y Sucesorios: Si los permutantes están casados bajo sociedad conyugal, es indispensable la comparecencia y firma de ambos cónyuges. En caso de herencias, se debe asegurar que el inmueble ha sido debidamente adjudicado y registrada la posesión efectiva.
Propiedad Horizontal: Si la permuta involucra departamentos, oficinas o locales dentro de un régimen de propiedad horizontal, se deben considerar las regulaciones del reglamento interno del condominio y el estado de alícuotas (cuotas de condominio) al día.

Este modelo es una base sólida para su contrato de permuta de bien inmueble, pero la complejidad de cada caso requiere la experticia de un profesional.

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Recomendación de LegalContratos Ecuador:

En Legal Contratos Ecuador, la permuta de bienes inmuebles es una operación de alta trascendencia legal y económica. Por ello, recomendamos enfáticamente la asesoría de abogados especializados para adecuar este modelo de contrato a su situación particular. Un profesional le guiará en la exhaustiva verificación de la documentación legal de los inmuebles, asegurará la correcta descripción de los mismos, gestionará el cumplimiento de las formalidades notariales y registrales, y le asesorará sobre las implicaciones fiscales, garantizando una transferencia de dominio segura y conforme a la ley ecuatoriana.

Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, Director de Legal Contratos, abogado litigante y experto en Derecho contractual.