Modelo de Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria en Ecuador

Seguridad y Confianza en el Crédito Inmobiliario

Cuando se trata de obtener o conceder un préstamo de una suma considerable de dinero, especialmente para fines de inversión, vivienda o desarrollo empresarial, la figura de la garantía hipotecaria se erige como una de las más sólidas y confiables en el sistema jurídico ecuatoriano. El Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria es el instrumento clave que asegura el cumplimiento de la obligación de pago del capital y sus intereses, afectando un bien inmueble como respaldo. Este modelo de minuta, diseñado para su formalización mediante escritura pública, no solo proporciona una robusta protección para el acreedor, sino que también establece las reglas claras y transparentes para ambas partes, en estricto apego a la normativa legal ecuatoriana.

¿Qué es una Garantía Hipotecaria en Ecuador?

La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles (terrenos, casas, edificios, apartamentos, etc.). Permite al acreedor (mutuante) tener un derecho preferente sobre el bien para cobrarse su crédito en caso de incumplimiento del deudor (mutuario), sin que el deudor pierda la posesión del inmueble.

En Ecuador, la hipoteca está regulada en el Artículo 2308 y siguientes del Código Civil.

Características Esenciales de la Hipoteca:

Derecho Real: Otorga al acreedor un derecho sobre el inmueble mismo, que es oponible a terceros.
Accesorio: Su existencia depende de una obligación principal (el préstamo). Si la deuda se extingue, la hipoteca también.
Indivisible: La hipoteca subsiste sobre la totalidad del inmueble, aunque la deuda se haya pagado parcialmente.
Recae sobre Bienes Inmuebles: Solo puede constituirse sobre bienes raíces.
Requiere Inscripción: Para su validez y oponibilidad a terceros, debe constituirse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Sin Desplazamiento: A diferencia de la prenda ordinaria, el deudor conserva la posesión y el uso del inmueble.

Tipos de Hipoteca en Ecuador: Abierta vs. Cerrada

La principal distinción en la práctica hipotecaria en Ecuador se da entre la hipoteca cerrada (o específica) y la hipoteca abierta (o general), según la forma en que garantizan la obligación.

1. Hipoteca Cerrada (o Convencional/Específica)

Definición: Es aquella hipoteca que garantiza una obligación específica, determinada y cuantificada al momento de su constitución. La garantía está directamente ligada a un monto de capital y a unas condiciones de un préstamo o deuda concretos. El monto máximo garantizado es el valor exacto de la obligación principal, más los accesorios (intereses, gastos, etc.) debidamente cuantificados.
Cómo se Estructura:
- En el contrato, se identifica claramente la obligación principal que se garantiza (el monto exacto del préstamo).
- La cláusula de constitución de hipoteca establecerá que esta se constituye por el valor del préstamo más un monto estimado para intereses, costas y gastos, fijando un monto total garantizado específico.
- Una vez pagada la obligación principal, la hipoteca se extingue y debe ser cancelada.
¿Cuándo Conviene?:
- Para préstamos únicos y claramente definidos, donde el deudor sabe exactamente cuánto debe y por cuánto está garantizando.
- En transacciones tradicionales entre particulares donde se busca la máxima certeza sobre la extensión de la garantía.
- Cuando el garante hipotecario no es el deudor principal (tercero no deudor que hipoteca su bien), ya que le da mayor seguridad sobre el alcance de su responsabilidad.
- Para préstamos de vivienda o consumo con un único desembolso y un plan de pagos fijo.

2. Hipoteca Abierta (o General/de Máximo)

Definición: Es aquella hipoteca que garantiza obligaciones presentes y futuras del deudor con el acreedor, hasta un monto máximo preestablecido. No se limita a una deuda específica, sino que cubre una relación de crédito que puede incluir varios desembolsos, líneas de crédito revolventes, o deudas futuras que puedan surgir entre las partes.
Cómo se Estructura:
- El contrato de hipoteca establece un monto máximo por el cual se constituye la hipoteca. Este monto es el tope de la responsabilidad del inmueble, sin importar cuántas deudas pueda acumular el deudor con el mismo acreedor, siempre que estén dentro de ese límite.
- Se especifica que la hipoteca garantiza “todas las obligaciones actuales y futuras, directas o indirectas, presentes o contingentes” que el deudor tenga con el acreedor, hasta el monto máximo establecido.
- Es común que estas hipotecas estén vinculadas a contratos de apertura de crédito o líneas de crédito, donde los desembolsos se realizan a lo largo del tiempo.
¿Cuándo Conviene?:
- Principalmente en operaciones bancarias o financieras, donde se otorgan líneas de crédito, varios préstamos sucesivos, o se busca una garantía continua para una relación comercial a largo plazo.
- Para empresas que requieren financiamiento recurrente sin tener que constituir una nueva hipoteca por cada desembolso.
- Cuando se necesita flexibilidad en el manejo del crédito, permitiendo al deudor disponer de fondos y reponerlos sin modificar la garantía.
- Para garantizar diversas obligaciones con un mismo acreedor, incluso aquellas que puedan surgir en el futuro (ej., avales, garantías, etc.).

Consideración Importante: Aunque la hipoteca abierta ofrece flexibilidad, es fundamental que el monto máximo garantizado esté claramente establecido. La indeterminación total de la obligación garantizada podría invalidar la hipoteca.

Formalidades y Registro de la Hipoteca en Ecuador

La constitución de una hipoteca en Ecuador es un acto solemne que requiere:

Escritura Pública: Es indispensable que el contrato de préstamo con garantía hipotecaria se otorgue mediante escritura pública ante Notario. Un documento privado no es válido para constituir hipoteca.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura pública debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón donde se ubica el inmueble. La inscripción es fundamental para que la hipoteca sea válida frente a terceros (oponible a cualquiera) y para que adquiera su carácter de derecho real. Sin inscripción, la hipoteca no existe legalmente.

La Ejecución de la Garantía Hipotecaria: Proceso y Prohibición del Pacto Comisorio

Como en el caso de la prenda, la ley ecuatoriana prohíbe que el acreedor se apropie directamente del inmueble hipotecado en caso de incumplimiento del deudor.

Pacto Comisorio Prohibido (Artículo 2319 Código Civil): Cualquier cláusula en el contrato que establezca que el acreedor puede quedarse con el inmueble hipotecado si el deudor no paga es nula y no tiene ningún valor legal. Esta norma protege al deudor de abusos y asegura un procedimiento justo para la ejecución de la garantía.
Ejecución Judicial (Juicio Ejecutivo): La única forma legal para que el acreedor hipotecario se cobre su crédito ante el incumplimiento es a través de un proceso judicial de ejecución.
1. Título Ejecutivo: La escritura pública de hipoteca es un título ejecutivo (Art. 347 numeral 5 del COGEP).
2. Demanda Ejecutiva: El acreedor presenta una demanda ejecutiva ante el juez competente, solicitando el pago de la deuda y la ejecución de la hipoteca.
3. Avalúo y Remate: Si la demanda es favorable, el juez ordenará el avalúo del inmueble por peritos. Posteriormente, el inmueble será puesto a pública subasta (remate).
4. Cobro con el Producto del Remate: El acreedor se cobrará su crédito (capital, intereses, gastos y costas) con el dinero obtenido del remate. Si hay un excedente, se entrega al deudor; si el producto es insuficiente, el deudor sigue debiendo la diferencia.

Ventajas de la Hipoteca como Garantía

Para el Acreedor:
- Alta Seguridad: Al recaer sobre un bien inmueble, que generalmente tiene un valor estable y es menos propenso a desaparecer o deteriorarse rápidamente.
- Derecho Preferente: El acreedor hipotecario tiene preferencia para cobrar su crédito sobre otros acreedores quirografarios del deudor.
- Acción Real: Permite al acreedor perseguir el inmueble sin importar quién sea su poseedor, en caso de que el deudor lo transfiera.
- Título Ejecutivo: Facilita el cobro judicial de la deuda de manera expedita.
Para el Deudor:
- Acceso a Mayores Montos de Crédito: Permite obtener préstamos por sumas más significativas, dada la seguridad que ofrece al acreedor.
- Posibles Mejores Tasas de Interés: Al reducir el riesgo para el prestamista, es posible acceder a condiciones de crédito más favorables.
- Mantiene la Posesión: El deudor sigue usando y disfrutando de su inmueble mientras paga el préstamo.

Errores Comunes a Evitar en la Redacción y Constitución de una Hipoteca

No elevar a escritura pública: La hipoteca es nula si no consta en escritura pública.
No inscribir en el Registro de la Propiedad: La hipoteca no es válida frente a terceros sin su inscripción.
Descripción imprecisa del inmueble: Detalles como linderos, superficie y datos de inscripción deben ser exactos.
Pactar intereses usurarios: Anula la cláusula de intereses y puede acarrear sanciones penales.
Incluir un pacto comisorio: Es nulo y no surte efecto.
No definir claramente si es hipoteca abierta o cerrada: La falta de claridad en el alcance de la garantía puede generar disputas.

Proceso y Pasos a Seguir para la Constitución de una Hipoteca en Ecuador

Acuerdo de Voluntades: Deudor y acreedor pactan el monto del préstamo, plazo, intereses y el bien inmueble a hipotecar.
Estudio de Títulos: Un abogado debe realizar un estudio exhaustivo de los títulos de propiedad del inmueble en el Registro de la Propiedad para verificar la titularidad, la ausencia de gravámenes y litigios.
Avalúo del Inmueble: Es recomendable obtener un avalúo comercial del inmueble para asegurar que su valor cubra la deuda.
Redacción de la Minuta: Un abogado experto redacta la minuta del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, especificando el tipo de hipoteca (cerrada o abierta), y todas las cláusulas pertinentes.
Otorgamiento de Escritura Pública: Las partes comparecen ante un Notario Público para firmar la escritura.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La Notaría gestiona o el interesado inscribe la escritura pública en el Registro de la Propiedad del cantón donde se ubica el inmueble. Este paso es indispensable.
Pago de Impuestos y Tasas: Se deben liquidar y pagar los impuestos y tasas correspondientes, incluyendo:
- Impuesto de Alcabalas y Plusvalía (si aplica, en transferencias de dominio): En el caso de la hipoteca, solo hay tasas notariales y de registro por la constitución del gravamen, no por una transferencia de dominio.
- Derechos de Registro: Por la inscripción de la hipoteca.

Glosario de Términos y Preguntas Frecuentes (FAQ)

Glosario:

Hipoteca: Derecho real de garantía sobre bienes inmuebles.
Inmueble: Bien raíz, propiedad que no puede moverse (terreno, edificio).
Mutuante/Acreedor Hipotecario: El que presta el dinero y a cuyo favor se constituye la hipoteca.
Mutuario/Deudor Hipotecario: El que recibe el préstamo y constituye la hipoteca sobre su bien.
Hipoteca Cerrada: Garantiza una deuda específica y determinada.
Hipoteca Abierta: Garantiza obligaciones presentes y futuras hasta un monto máximo.
Escritura Pública: Documento público otorgado ante Notario.
Registro de la Propiedad: Entidad donde se inscriben los actos y contratos relativos a bienes inmuebles.
Pacto Comisorio: Acuerdo ilegal que permite al acreedor apropiarse del bien garantizado sin juicio.
Juicio Ejecutivo: Proceso judicial rápido para el cobro de obligaciones con título ejecutivo.

Preguntas Frecuentes (FAQ):

¿Puedo hipotecar un bien que tiene otra hipoteca o gravamen? Sí, es posible constituir una segunda hipoteca (hipoteca de segundo grado) sobre un bien ya hipotecado, siempre que el primer acreedor lo autorice o la ley lo permita expresamente. Sin embargo, el primer acreedor tendrá preferencia para el cobro. El contrato debe dejar constancia de cualquier gravamen preexistente.
¿Qué pasa si vendo la propiedad hipotecada? La hipoteca es un derecho real que “persigue” al bien. Si vendes la propiedad, el nuevo propietario la adquiere con la hipoteca. El deudor sigue siendo tú, pero el bien del nuevo propietario responderá por la deuda. Por ello, es común que antes de la venta se pague la hipoteca y se cancele.
¿La hipoteca se extingue automáticamente cuando termino de pagar el préstamo? No automáticamente. Una vez que hayas pagado la totalidad de la deuda, el acreedor debe otorgar una escritura pública de cancelación de hipoteca, la cual debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que el gravamen sea legalmente eliminado.
¿La hipoteca me impide vender mi propiedad? No te lo impide legalmente, pero en la práctica es muy difícil vender un inmueble con hipoteca sin que el nuevo comprador asuma la deuda o exija que se la cancele al momento de la venta.
¿Qué es la purga de la hipoteca? Es el proceso por el cual la hipoteca se extingue en ciertas situaciones, como en un remate judicial donde el bien es adquirido por un tercero que no es el deudor, y el precio del remate se destina al pago de los acreedores hipotecarios.

Citas y Referencias Jurídicas Relevantes en Ecuador

Código Civil, Libro IV, Título XXXIV “De la Hipoteca” (Artículos 2308 al 2327): Regula los principios, requisitos, efectos y extinción de la hipoteca.
- Artículo 2308: Define la hipoteca.
- Artículo 2314: Requisitos para constituir hipoteca (escritura pública e inscripción).
- Artículo 2319: Prohíbe expresamente el pacto comisorio.
Código Orgánico General de Procesos (COGEP):
- Artículo 347 Numeral 5: La escritura pública es título ejecutivo.
- Artículos 371 y siguientes: Regulan el procedimiento de ejecución forzosa (incluyendo remates judiciales de inmuebles).
Código Orgánico Integral Penal (COIP), Artículo 309: Tipifica el delito de usura, aplicable a los intereses del préstamo.
Ley de Registro de la Propiedad: Regula el proceso de inscripción y cancelación de gravámenes.
Resoluciones de la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera: Fijan las tasas de interés máximas permitidas.

Jurisprudencia relevante:

Corte Nacional de Justicia: Sus fallos han sido fundamentales para precisar la aplicación de las normas sobre hipoteca, el pacto comisorio y los procedimientos de ejecución, siempre con énfasis en la protección de los derechos de los deudores.

Consideraciones Fiscales y Tributarias Locales en Ecuador

Impuesto a la Renta: Los intereses percibidos por el prestamista son ingresos gravables. Los intereses pagados por el prestatario pueden ser deducibles si el préstamo se destinó a actividades que generen ingresos gravables.
Retención en la Fuente: Si aplica, el prestatario (si es sociedad o agente de retención) deberá retener Impuesto a la Renta sobre los intereses pagados al prestamista.
Impuestos y Tasas de Constitución de Hipoteca: Se deben pagar derechos notariales por la escritura pública y derechos de registro por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos valores varían según el monto de la hipoteca y las tasas municipales.
Impuesto Predial: El impuesto a la propiedad sigue siendo obligación del propietario del inmueble (el deudor).

Es indispensable consultar con un asesor fiscal o tributario para determinar las obligaciones específicas derivadas de este contrato y asegurar el cumplimiento de la normativa del Servicio de Rentas Internas (SRI).

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Sugerimos enfáticamente que esta minuta sea revisada y adaptada por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarla según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.

Autor: Carlos Efraín Chávez Mora, Director de LegalContratos, Abogado litigante y experto en Derecho Contractual.

Fecha de última revisión y actualización: 17 de junio de 2025.