CONTRATO DE DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO: Modelo, Plantilla, Formato y Uso en Ecuador

Donación con Reserva de Usufructo: Dar sin Perder el Goce

La donación con reserva de usufructo es un acto jurídico por el cual una persona, el donante, transfiere la nuda propiedad de un bien (generalmente un inmueble) a otra persona, el donatario, pero se reserva para sí el derecho de usufructo sobre ese mismo bien. El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, incluyendo la percepción de sus frutos (rentas, cosechas, etc.), sin ser el propietario pleno. En Ecuador, este contrato se rige por las disposiciones del Código Civil sobre la donación entre vivos (Libro III, Título XIII) y el usufructo (Libro II, Título IX, “Del Usufructo, del Uso y de la Habitación”).

Este tipo de donación es particularmente útil para aquellos que desean transferir su patrimonio en vida, pero sin renunciar al uso y goce de sus bienes. Por ejemplo, una persona mayor puede donar su casa a sus hijos, pero reservarse el derecho de vivir en ella o de alquilarla y percibir las rentas hasta su fallecimiento. Esto permite una planificación sucesoria anticipada, al tiempo que asegura la tranquilidad y seguridad económica del donante.

Aplicaciones comunes de la donación con reserva de usufructo en Ecuador

Esta figura jurídica es muy común en la planificación patrimonial y sucesoria en Ecuador, ofreciendo soluciones prácticas para diversas situaciones:

Planificación sucesoria familiar: Es una de las aplicaciones más frecuentes. Padres o abuelos en ciudades como Guayaquil, Quito o Cuenca donan la nuda propiedad de un inmueble (casa, apartamento, terreno) a sus hijos o nietos, pero se reservan el usufructo vitalicio. Esto asegura que la propiedad pasará a sus herederos, pero sin que el donante pierda el derecho a usar o rentar el bien durante su vida.
Asegurar el sustento del donante: Una persona mayor puede donar su propiedad para evitar que sus herederos deban iniciar un proceso de partición de bienes a su fallecimiento, y al mismo tiempo, asegurar que tendrá un lugar donde vivir o una fuente de ingresos (si renta el bien) hasta el final de sus días.
Reducción de impuestos sucesorios: Al transferir la nuda propiedad en vida, se puede reducir el valor imponible para el Impuesto a la Herencia, Legados y Donaciones (IHLD) al momento del fallecimiento, ya que la propiedad plena no se transmite en ese instante, sino que se “consolida” en el donatario.
Proteger el patrimonio familiar: Al transferir la nuda propiedad, el bien queda fuera del patrimonio del donante en caso de futuras deudas o contingencias, protegiéndolo para el donatario.
Gestión de inmuebles con fines de inversión: Un inversor puede donar la nuda propiedad de un inmueble a un familiar para que este se beneficie de la revalorización futura, mientras el donante sigue percibiendo las rentas por el alquiler.

Diferencias clave con otros contratos

Es fundamental distinguir la donación con reserva de usufructo de otras figuras jurídicas con las que podría confundirse:

Donación Pura y Simple: En la donación pura y simple, se transfiere la plena propiedad del bien de forma inmediata. En la donación con reserva de usufructo, solo se transfiere la nuda propiedad, y el donante conserva el derecho de uso y goce.
Venta con Reserva de Usufructo: Aunque el efecto práctico de reservar el usufructo es similar, en la venta existe un precio de compraventa, mientras que en la donación la transferencia de la nuda propiedad es gratuita.
Arrendamiento: El arrendamiento es un contrato que otorga el uso y goce de un bien a cambio de un canon de arrendamiento, pero no transfiere la propiedad ni la nuda propiedad. El arrendatario es un mero tenedor, mientras que el usufructuario tiene un derecho real.
Comodato: El comodato es un préstamo de uso gratuito de un bien, pero tampoco transfiere la propiedad. El comodatario debe restituir el bien. El usufructuario tiene un derecho más amplio y duradero que el comodatario.
Herencia o Legado: La donación con reserva de usufructo es un acto inter vivos que produce efectos en vida del donante (transfiere la nuda propiedad). La herencia o el legado son disposiciones mortis causa que surten efecto tras el fallecimiento del causante.

Consejos legales: Nuestra experiencia con este contrato

Nuestra experiencia con este contrato

La donación con reserva de usufructo es una estrategia legal muy efectiva para la planificación patrimonial, pero su correcta implementación es vital para evitar problemas y asegurar la voluntad de las partes.

Hemos asesorado a una pareja de adultos mayores en Santo Domingo de los Tsáchilas que deseaban donar su casa a sus dos hijos, pero querían asegurarse de que tendrían un lugar donde vivir hasta el final de sus vidas. Les recomendamos una donación con reserva de usufructo vitalicio a favor de ambos padres. Esto significó que los hijos se convirtieron en nudos propietarios, pero los padres conservaron el derecho de usar y disfrutar de la casa. Al fallecer el primer padre, el usufructo del sobreviviente se mantuvo, y solo al fallecimiento del segundo padre la plena propiedad se consolidó en los hijos. Esta solución les dio tranquilidad y seguridad.

En otro caso, un cliente en Portoviejo quería donar un apartamento a su nieta, pero quería seguir percibiendo las rentas del alquiler para complementar su pensión. Se optó por una donación con reserva de usufructo por un plazo de diez años, durante el cual el donante seguiría recibiendo los cánones de arrendamiento. Al finalizar el plazo, la nieta consolidaría la plena propiedad y comenzaría a percibir las rentas. Esto demostró la flexibilidad del usufructo, que no solo es vitalicio, sino que también puede ser a plazo fijo.

Un error común que hemos encontrado es no especificar claramente las obligaciones de las partes. ¿Quién paga el impuesto predial? ¿Quién se encarga de las reparaciones mayores? Un cliente en Loja donó un inmueble con reserva de usufructo sin detallar estas responsabilidades, lo que generó un conflicto entre el nudo propietario y el usufructuario por el pago de las reparaciones del techo. Nuestra recomendación es siempre incluir cláusulas detalladas sobre las obligaciones de mantenimiento y el pago de impuestos, como lo hace este modelo de contrato.

Análisis detallado de cada cláusula

Encabezado y Advertencia Legal: El título de la minuta y la advertencia inicial son fundamentales para la transparencia y la limitación de responsabilidad. El formato de minuta es mandatorio para bienes inmuebles.
Señor Notario: Es la solicitud formal al Notario Público para que protocolice el acto.
Comparecientes: La identificación completa de donante/usufructuario y donatario/nudo propietario, con sus datos personales y la declaración de su capacidad legal, es esencial. La doble denominación (donante/usufructuario, donatario/nudo propietario) es vital para entender los roles.
Cláusula Primera: Antecedentes: Descripción precisa del bien objeto de la donación (generalmente inmueble, pero puede ser bien mueble de alto valor como un vehículo o maquinaria valiosa), incluyendo todos los datos relevantes de identificación, el título de adquisición y su valor estimado.
Cláusula Segunda: Objeto del Contrato: Establece la transferencia gratuita de la nuda propiedad del bien. Es crucial especificar que no se transfiere la plena propiedad, sino solo la parte desmembrada del dominio.
Cláusula Tercera: Constitución y Reserva de Usufructo: Esta es la cláusula principal. Se declara expresamente que el donante se reserva el derecho de usufructo. Se debe definir claramente el plazo del usufructo: vitalicio (hasta el fallecimiento del usufructuario) o por un plazo fijo. También se debe mencionar que el usufructo comprende el uso y goce, incluyendo la percepción de frutos.
Cláusula Cuarta: Obligaciones de las Partes: Esta cláusula es crucial para evitar conflictos futuros. Se deben detallar las responsabilidades del usufructuario (conservación, reparaciones locativas, pago de impuestos de goce) y del nudo propietario (respetar el usufructo, reparaciones mayores, impuestos de propiedad).
Cláusula Quinta: Extinción del Usufructo: Explica cómo se extinguirá el usufructo (por muerte del usufructuario o cumplimiento del plazo) y, de forma vital, que una vez extinguido, la plena propiedad se consolida automáticamente en el nudo propietario sin necesidad de un nuevo acto. Esto simplifica trámites futuros.
Cláusula Sexta: Declaraciones y Saneamiento: El donante declara la situación legal del bien (libre de gravámenes, excepto el usufructo) y se obliga al saneamiento.
Cláusula Séptima: Gastos: Determinar quién asumirá los gastos notariales, registrales e impuestos (IHLD, alcabalas, etc.). Es importante considerar que la donación de la nuda propiedad también genera impuestos.
Cláusula Octava: Jurisdicción y Competencia: Establecimiento del fuero judicial para controversias.
Cláusula Novena: Aceptación y Cláusula Final: Aceptación de las partes y solicitud al notario de añadir cláusulas de estilo.

Errores comunes a evitar

No distinguir entre plena propiedad y nuda propiedad: El error fundamental es no comprender que se dona solo la nuda propiedad, y el donante conserva el usufructo.
No especificar el plazo del usufructo: Si no se define si es vitalicio o por un plazo fijo, puede generar incertidumbre y disputas sobre la duración del derecho.
No detallar las obligaciones de las partes: La omisión de las responsabilidades de mantenimiento, pago de impuestos y reparaciones entre usufructuario y nudo propietario es una fuente frecuente de conflictos.
Ignorar la insinuación de la donación: Si el valor de la nuda propiedad donada supera el monto legal, la donación deberá ser insinuada judicial o notarialmente en Ecuador para su validez.
No registrar el usufructo: Para que el usufructo sea oponible a terceros y surta plenos efectos, tanto la donación de la nuda propiedad como la constitución del usufructo deben inscribirse en el Registro de la Propiedad (para inmuebles).

Proceso y pasos a seguir

Valoración del bien: Determinar el valor del bien para efectos de cálculo de impuestos.
Obtención de documentos: Para inmuebles, certificados de gravámenes y catastral; copia de escritura de adquisición del donante. Copias de cédulas de las partes.
Redacción de la minuta: Completar el modelo, asegurándose de que la descripción del bien, el plazo del usufructo y las obligaciones de las partes estén claras.
Revisión legal: Es indispensable que un abogado especializado revise la minuta para asegurar su validez y que cumple con todas las formalidades, así como para asesorar sobre las implicaciones fiscales y la insinuación.
Insinuación de la donación (si aplica): Si el valor de la nuda propiedad donada supera el monto legal, se requiere la insinuación judicial o notarial.
Otorgamiento de escritura pública: Acudir a la notaría para protocolizar la donación con reserva de usufructo.
Pago de impuestos: Liquidar los impuestos correspondientes, como el IHLD (que se calcula sobre el valor de la nuda propiedad) y, si aplica, alcabalas y plusvalía.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad del cantón. Esto es crucial para que la donación y el usufructo sean oponibles a terceros.

Glosario de términos

Nuda Propiedad: Derecho de propiedad sobre un bien, pero sin el uso y goce del mismo.
Usufructo: Derecho real que permite usar y gozar de un bien ajeno y percibir sus frutos, conservando el propietario la nuda propiedad.
Usufructuario: Persona que tiene el derecho de usufructo (en este caso, el donante).
Nudo Propietario: Propietario de un bien gravado con usufructo (en este caso, el donatario).
Vitalicio: Que dura toda la vida del usufructuario.
Consolidación: Fenómeno jurídico por el cual el usufructo se extingue y la nuda propiedad se une con el usufructo, volviendo el nudo propietario a tener la plena propiedad.

Preguntas frecuentes integradas

¿Puedo vender el bien que recibí en nuda propiedad? Sí, el nudo propietario puede vender la nuda propiedad, pero el comprador deberá respetar el derecho de usufructo que tiene el donante. No puede vender la plena propiedad hasta que el usufructo se extinga.
¿Quién paga los impuestos y las reparaciones? Generalmente, el usufructuario paga los impuestos que gravan el goce del bien (ej. impuesto predial anual) y las reparaciones locativas. El nudo propietario paga los impuestos que gravan la propiedad (ej. IHLD por la donación) y las reparaciones mayores o extraordinarias. Es fundamental que el contrato lo especifique claramente.
¿Qué pasa si el usufructuario fallece? Si el usufructo es vitalicio, con el fallecimiento del usufructuario, el derecho de usufructo se extingue y la plena propiedad del bien se consolida automáticamente en el nudo propietario. Se deberá presentar el certificado de defunción en el Registro de la Propiedad para actualizar la inscripción.
¿Necesito insinuación para esta donación? Sí, si el valor de la nuda propiedad donada supera el monto legal establecido para las donaciones en Ecuador, la donación con reserva de usufructo también requiere de insinuación judicial o notarial.

Consideraciones fiscales y tributarias locales

La donación con reserva de usufructo tiene implicaciones fiscales importantes en Ecuador. El Impuesto a la Herencia, Legados y Donaciones (IHLD) se calcula sobre el valor de la nuda propiedad al momento de la donación. El valor del usufructo se resta del valor total del bien para determinar la base imponible de la donación. El cálculo del valor del usufructo se realiza con base en tablas de expectativa de vida o plazos fijos establecidos por la administración tributaria (SRI). Es crucial contar con una correcta valoración para evitar contingencias fiscales.

Tratamiento de casos específicos (del país)

En Ecuador, la insinuación de la donación es un requisito para la donación con reserva de usufructo si el valor de la nuda propiedad excede el límite legal. Además, la constitución del usufructo y la donación de la nuda propiedad deben constar en escritura pública y ser inscritas en el Registro de la Propiedad para su validez y oponibilidad a terceros. La jurisprudencia ecuatoriana ha sido clara en la necesidad de estas formalidades para la desmembración del dominio y la constitución de derechos reales.

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Recomendación de LegalContratos Ecuador

Sugerimos encarecidamente la asesoría de abogados especializados de LegalContratos Ecuador para adecuar este modelo de contrato a la normativa vigente y prevenir futuros conflictos. La donación con reserva de usufructo es una herramienta de planificación patrimonial compleja que involucra la desmembración del dominio. Es fundamental una correcta valoración fiscal, la clara delimitación de las obligaciones de usufructuario y nudo propietario, y el cumplimiento de todas las solemnidades legales, incluida la insinuación si aplica.

Autor: Abg. Carlos Efraín Chávez Mora, Director de Legal Contratos, abogado litigante y experto en Derecho contractual.