Modelo de Contrato de Servidumbre de Paso Peatonal en Ecuador: Cómo Asegurar el Acceso a Pie a su Propiedad

¿Su propiedad carece de un acceso peatonal adecuado a la vía pública? La constitución de una servidumbre de paso peatonal en Ecuador es la solución legal para garantizar que usted y sus visitantes puedan acceder a su predio a pie, de manera segura y permanente. Este modelo de contrato le proporciona la base jurídica para formalizar este importante derecho.

La Importancia de la Servidumbre de Paso Peatonal para su Inmueble en Ecuador

Una servidumbre de paso peatonal es un derecho real que se establece sobre un inmueble (el predio sirviente) para permitir el tránsito a pie de las personas que acceden o salen de otro inmueble (el predio dominante). A diferencia de la servidumbre vehicular, se enfoca exclusivamente en el movimiento de personas. En el contexto ecuatoriano, se rige por las disposiciones del Código Civil, principalmente los artículos 859 y siguientes sobre servidumbres, y el artículo 879 en lo que respecta a su constitución por título. Esta figura jurídica es esencial para predios enclavados o aquellos cuyo acceso principal no es cómodo o seguro para el tránsito peatonal, garantizando la habitabilidad y el uso efectivo de la propiedad.

Aplicaciones Comunes de la Servidumbre de Paso Peatonal en Ecuador

La servidumbre de paso peatonal es frecuente en escenarios donde el acceso directo a una vía pública es limitado o inexistente. Algunos ejemplos claros en Ecuador incluyen:

Viviendas en barrios históricos o zonas densamente pobladas: En ciudades como Quito o Cuenca, algunas casas ubicadas en el interior de manzanas o callejones estrechos pueden requerir un paso peatonal a través de propiedades vecinas para llegar a la calle principal.
Propiedades rurales o costeras: Fincas en la Sierra o parcelas en la costa ecuatoriana (ej., Santa Elena, Manabí) que, debido a la geografía o divisiones de terrenos, necesitan un sendero a través de predios adyacentes para el acceso a caminos vecinales, playas o ríos.
Conjuntos habitacionales o condominios: Desarrollos donde algunas unidades residenciales no tienen frente directo a la vía pública y utilizan un pasillo común que forma parte de un predio ajeno.
Acceso a servicios o atractivos turísticos: Propiedades que ofrecen servicios turísticos o están cerca de atractivos naturales (ej., cascadas, miradores) y requieren un sendero a través de terrenos vecinos para que los visitantes accedan.
Escuelas o centros comunitarios: En áreas rurales, puede ser necesario establecer servidumbres peatonales para que estudiantes o miembros de la comunidad accedan a sus instalaciones.

Diferencias Clave con Otros Tipos de Servidumbre y Figuras Jurídicas

Es crucial comprender las distinciones de la servidumbre de paso peatonal:

Servidumbre de Paso Vehicular: La diferencia fundamental radica en el tipo de tránsito. Mientras la peatonal se limita al paso a pie, la vehicular permite el tránsito de automóviles y otros vehículos. Esto implica diferentes requisitos de ancho, mantenimiento y posible impacto en el predio sirviente.
Servidumbre de Tránsito: Como se mencionó, “tránsito” es un término más genérico. La servidumbre de paso peatonal es una especie de servidumbre de tránsito, pero con la limitación específica al tránsito de personas a pie.
Comodato de Uso: Un comodato es un préstamo gratuito de un bien para su uso temporal, sin constituir un derecho real sobre el inmueble. Puede ser revocado. Una servidumbre, en cambio, es un derecho real, inherente al predio, y permanente (salvo causas de extinción legal), proporcionando mayor seguridad jurídica.
Permiso de Uso (licencia): Un permiso es una autorización temporal y revocable, que no crea ningún derecho real sobre la propiedad. Si el propietario del predio sirviente lo revoca, el acceso se pierde. La servidumbre, al ser un derecho real, no puede ser revocada unilateralmente.

Consejos Legales Expertos sobre la Servidumbre de Paso Peatonal en Ecuador

La constitución de una servidumbre de paso peatonal, aunque parezca sencilla, conlleva implicaciones legales significativas. Desde Legal Contratos Ecuador, nuestra experiencia nos permite destacar los siguientes puntos:

Nuestra experiencia con este contrato:

Hemos observado diversas situaciones donde la correcta gestión de una servidumbre peatonal ha sido clave o, por el contrario, su omisión ha generado conflictos:

El caso de la casa en el centro histórico de Quito: Una propiedad en el centro histórico de Quito dependía de un pequeño callejón que cruzaba el patio de una casa vecina para acceder a la calle principal. Este acceso se había utilizado por décadas, pero no existía una servidumbre formalizada. Cuando la propiedad vecina fue vendida, el nuevo dueño, al no constar el gravamen en el Registro de la Propiedad, procedió a cerrar el paso, alegando que invadía su privacidad. Tuvimos que intervenir en un complejo proceso para demostrar la existencia de la servidumbre por prescripción (por uso prolongado y conocimiento del dueño anterior), lo cual es más difícil y costoso que una simple constitución por título. Esto resalta la fragilidad de los acuerdos informales.
El condominio costero en Santa Elena: En un desarrollo en la provincia de Santa Elena, varias villas tenían acceso a la playa a través de un sendero común que cruzaba una propiedad privada adyacente, que no era parte del condominio. El contrato de servidumbre inicial no especificaba claramente quién debía mantener el sendero ni cómo se resolverían los problemas de seguridad (iluminación, cerramientos). Con el tiempo, el sendero se deterioró y surgieron disputas sobre quién debía asumir los costos y responsabilidades. Esto obligó a una renegociación y adición de cláusulas al contrato original, evidenciando la necesidad de prever detalles de mantenimiento y responsabilidades.
La disputa por la “vista panorámica” en Baños de Agua Santa: Un cliente en Baños de Agua Santa, cuya propiedad tenía acceso a un mirador natural a través de un paso peatonal formalmente establecido, se encontró con que el dueño del predio sirviente construyó un muro que, si bien no impedía el paso, obstruía significativamente la vista panorámica desde el sendero, disminuyendo el atractivo de la propiedad dominante. Aunque el muro no violaba estrictamente la cláusula de paso, sí afectaba la “utilidad” que el predio dominante buscaba en la servidumbre. Este caso ilustra la importancia de ser específico no solo sobre el derecho de paso, sino también sobre cualquier otra consideración que afecte el goce del derecho, como la altura de posibles construcciones o la prohibición de obstruir vistas si estas son parte del beneficio acordado.

Estos ejemplos subrayan que una servidumbre, por muy básica que parezca, requiere de una planificación cuidadosa y una formalización rigurosa para evitar futuros conflictos y asegurar que cumpla su propósito de manera efectiva y duradera. La cultura local a menudo se inclina por acuerdos de palabra, pero la ley ecuatoriana es clara: para la seguridad jurídica de un derecho real como la servidumbre, la escritura pública y la inscripción son ineludibles.

Análisis Detallado de Cada Cláusula del Contrato de Servidumbre de Paso Peatonal

Cada cláusula en el contrato de servidumbre de paso peatonal tiene un propósito específico y vital para su validez y efectividad:

Comparecencia e Identificación de las Partes: Elemento de apertura donde se identifican legalmente a los propietarios de los predios (sirviente y dominante). La precisión en nombres completos, números de cédula, estado civil, nacionalidad y la referencia a los datos de inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad es fundamental. Esto garantiza que quienes otorgan el contrato son los titulares legítimos de los derechos sobre los bienes.
Primera.- Antecedentes y Objeto: Establece el marco fáctico y legal de la servidumbre. Se describe el predio sirviente y se justifica la necesidad del predio dominante. Lo más crítico es la descripción topográfica de la franja de terreno destinada al paso peatonal: su ancho, largo, linderos específicos dentro del predio sirviente, y el punto de inicio y fin del sendero. Una descripción clara evita ambigüedades futuras sobre el área de uso.
Segunda.- Constitución y Naturaleza de la Servidumbre: Esta cláusula es el núcleo del contrato, donde se formaliza la creación de la servidumbre. Se debe indicar si la constitución es a título oneroso (con pago) o gratuito. Es imperativo resaltar que la servidumbre es un derecho real, lo que significa que es inherente al predio (no a las personas) y de carácter perpetuo, salvo que se pacte lo contrario o existan causas de extinción legales. Esto asegura que el derecho de paso se mantenga aunque cambien los propietarios de los predios.
Tercera.- Derechos y Obligaciones de las Partes: Detalla los límites y responsabilidades de cada propietario. El predio dominante tiene el derecho de usar el paso y realizar obras necesarias para su ejercicio (ej., adecuar el sendero), siempre con el menor perjuicio al predio sirviente. El predio sirviente, por su parte, debe permitir el paso y no obstaculizarlo, manteniendo su propiedad. Es crucial establecer quién asume los gastos de mantenimiento y conservación del sendero, generalmente el predio dominante, a menos que se acuerde lo contrario. La claridad aquí previene disputas.
Cuarta.- Contraprestación (Si Aplica): Si la servidumbre es a cambio de un pago, esta cláusula especifica el monto exacto, la moneda y los términos de pago. Es vital detallar plazos, formas de pago y posibles penalidades por incumplimiento. Si es gratuita, debe expresarse claramente para evitar futuras reclamaciones.
Quinta.- Escritura Pública e Inscripción: Esta es una de las cláusulas más importantes para la validez legal y la oponibilidad a terceros. Se establece la obligación de elevar el contrato a escritura pública ante Notario y, posteriormente, inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Sin este paso, la servidumbre no genera efectos frente a terceros y solo sería un acuerdo entre las partes originales. También se define la parte responsable de los gastos notariales y registrales.
Sexta.- Saneamiento: El propietario del predio sirviente garantiza que su inmueble no tiene cargas, gravámenes o prohibiciones que puedan afectar la servidumbre. Se obliga al saneamiento por evicción (si un tercero reclama un mejor derecho) y por vicios redhibitorios (defectos ocultos), protegiendo al predio dominante de futuras sorpresas legales.
Séptima.- Jurisdicción y Competencia: Determina qué autoridad judicial resolverá cualquier controversia que surja del contrato. Es habitual someterse a la jurisdicción de los jueces civiles del cantón donde se ubican los inmuebles.
Octava.- Gastos: Especifica la distribución de los gastos inherentes a la celebración del contrato, como impuestos, tasas notariales y de registro.

Errores Comunes a Evitar en la Redacción y Ejecución de la Servidumbre de Paso Peatonal

No formalizar mediante escritura pública: Es el error más grave. Un acuerdo verbal o un documento privado no inscrito no tiene validez para terceros y puede ser desconocido por futuros propietarios. La servidumbre debe ser un derecho real y para ello requiere escritura pública e inscripción.
Falta de claridad en la descripción del sendero: Si el área de la servidumbre no está claramente definida con medidas y linderos precisos, puede generar discusiones sobre por dónde pueden pasar las personas o si se invade propiedad.
Omitir responsabilidades de mantenimiento: No establecer quién se encarga de la limpieza, iluminación, reparación o seguridad del sendero puede llevar a su deterioro y a disputas constantes entre vecinos.
No anticipar necesidades futuras: Si el número de usuarios del sendero aumenta o si se planea algún tipo de mejora que requiera un paso más amplio, no haberlo previsto puede generar limitaciones.
Ignorar servidumbres preexistentes: No verificar si el predio sirviente ya tiene otras servidumbres o limitaciones. Esto podría crear conflictos de derechos.
No considerar la privacidad del predio sirviente: Si el paso peatonal invade significativamente la privacidad del propietario del predio sirviente, puede generar fricciones. Se deben buscar soluciones que minimicen el impacto negativo, como la ubicación o la posibilidad de cercas.

Proceso y Pasos a Seguir para la Constitución de una Servidumbre de Paso Peatonal en Ecuador

Acuerdo de Voluntades: Los propietarios de ambos predios deben llegar a un acuerdo claro sobre la necesidad, ubicación, dimensiones, y si la servidumbre será onerosa o gratuita, así como las responsabilidades de mantenimiento.
Elaboración de Minuta por Abogado: Un abogado especializado en derecho inmobiliario y contractual redactará la minuta de la escritura pública de constitución de servidumbre, incorporando los términos acordados y la descripción técnica de la franja de terreno, conforme a la legislación ecuatoriana.
Recopilación de Documentos: Se necesitarán las escrituras de los inmuebles, certificados de gravámenes actualizados del Registro de la Propiedad, cédulas y certificados de votación de las partes. Un levantamiento topográfico del área de la servidumbre es altamente recomendable.
Otorgamiento de Escritura Pública: Las partes comparecen ante un Notario Público del cantón donde se encuentran los inmuebles para firmar la escritura pública, que le dará solemnidad y fe pública al acto.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: El Notario o las partes gestionarán la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este es un paso indispensable para que la servidumbre sea legalmente válida y oponible a terceros.
Pago de Impuestos y Tasas: Se deben liquidar y pagar los impuestos y tasas municipales (ej. alcabala si es onerosa) y los derechos registrales asociados a la constitución de la servidumbre.

Glosario de Términos y Preguntas Frecuentes (FAQ)

Glosario:

Predio Sirviente: Inmueble que soporta el gravamen de la servidumbre, permitiendo el paso.
Predio Dominante: Inmueble que se beneficia de la servidumbre, teniendo el derecho de paso.
Derecho Real: Poder jurídico sobre una cosa que es oponible a terceros, como la servidumbre.
Título: Documento legal (en este caso, la escritura pública) que constituye o prueba un derecho.
Oponibilidad a Terceros: Cualidad de un derecho que puede ser exigido o hecho valer frente a cualquier persona, no solo entre las partes contratantes.
Prescripción Adquisitiva: Modo de adquirir un derecho real por su posesión continuada durante un tiempo determinado por la ley (no aplica para servidumbres discontinuas como el paso peatonal sin título).

Preguntas Frecuentes (FAQ):

¿La servidumbre de paso peatonal tiene que ser ancha? El ancho debe ser suficiente para el paso cómodo de personas, pero sin exceder lo necesario, buscando el menor perjuicio para el predio sirviente. Lo ideal es que se establezca por mutuo acuerdo.
¿Se puede usar el sendero para otros fines, como almacenar objetos? No. La servidumbre es para el “paso peatonal” exclusivamente. Cualquier otro uso no autorizado constituiría un abuso y podría ser reclamado por el propietario del predio sirviente.
¿Qué ocurre si el predio sirviente construye una cerca en el sendero? Si la cerca impide o dificulta el paso, el propietario del predio dominante puede exigir judicialmente su remoción, ya que viola el derecho de servidumbre.
¿Es posible cambiar el lugar del sendero de la servidumbre? Sí, el propietario del predio sirviente puede cambiar el trazado a su costo, siempre que el nuevo lugar sea igual o más cómodo y seguro para el propietario del predio dominante y no le cause perjuicio.
¿La servidumbre de paso peatonal es gratuita o pagada? Puede ser gratuita u onerosa, dependiendo del acuerdo entre las partes. Si no hay un acuerdo específico, la ley permite que el predio dominante la exija a cambio de una indemnización si se trata de una servidumbre forzosa por enclavamiento.

Citas y Referencias Jurídicas Relevantes en Ecuador

La constitución de una servidumbre de paso peatonal se fundamenta principalmente en el Código Civil ecuatoriano:

Artículos 859 al 936 del Código Civil: Disposiciones generales sobre las servidumbres.
Artículo 879 del Código Civil: Es fundamental para la constitución de servidumbres discontinuas como la de paso. Establece que “Las servidumbres discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes sólo pueden adquirirse por medio de un título; ni aun el goce inmemorial bastará para constituirlas.” Esto significa que la servidumbre de paso peatonal, al requerir un acto del hombre (caminar) para su ejercicio, debe constar en un título (ej., escritura pública) para ser legalmente válida y no se adquiere por el simple uso prolongado.
Artículos 882 y 883 del Código Civil: Aunque más enfocados en la servidumbre forzosa de tránsito (que puede ser vehicular o peatonal), establecen la obligación del propietario de un predio enclavado de indemnizar al sirviente.
Artículo 23 de la Ley de Registro y 18 de su Reglamento: Hacen imperativa la inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los actos y contratos que constituyan, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, incluyendo las servidumbres.

Jurisprudencia relevante:

Sentencia de la Corte Nacional de Justicia, Sala de lo Civil y Mercantil, No. 379-2016: Aclara la naturaleza real de las servidumbres y la necesidad de su inscripción para ser oponibles frente a terceros.
Sentencia de la Corte Nacional de Justicia, Sala de lo Civil, Mercantil y Familia, No. 128-2019: Distingue entre servidumbres voluntarias y forzosas, y los requisitos para su constitución, incluyendo el análisis de la indemnización justa.

Consideraciones Fiscales y Tributarias Locales en Ecuador

Las implicaciones fiscales de una servidumbre de paso peatonal en Ecuador son similares a las de una vehicular:

Impuesto a la Transferencia de Dominio (Alcabala): Si se pacta una contraprestación (es decir, la servidumbre es onerosa), este valor puede estar sujeto al impuesto de alcabala, que es un tributo municipal. La tasa y base imponible varían según la ordenanza del GAD de cada cantón.
Impuesto a la Renta / Retención en la fuente: El valor recibido por el propietario del predio sirviente como contraprestación podría considerarse un ingreso gravable para efectos del Impuesto a la Renta. Dependiendo de la calificación de este ingreso, podría haber obligación de retención en la fuente para quien realiza el pago (predio dominante).
Impuesto Predial: Generalmente, la constitución de una servidumbre no afecta directamente el impuesto predial, ya que no hay transferencia de propiedad. Sin embargo, un acceso mejorado podría eventualmente influir en la valoración catastral futura del predio dominante.

Es imprescindible que las partes consulten a un asesor fiscal o tributario para entender las obligaciones específicas derivadas de este contrato y asegurar el cumplimiento de la normativa del Servicio de Rentas Internas (SRI) y los gobiernos autónomos descentralizados (GADs).

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Sugerimos enfáticamente que este modelo de contrato sea revisado y adaptado por un abogado especializado para asegurar su total conformidad con la normativa legal vigente en Ecuador y para personalizarlo según las particularidades de cada transacción. La asesoría legal profesional es crucial para la correcta adecuación de las cláusulas clave y para prevenir futuros conflictos, garantizando la seguridad jurídica de su patrimonio.

Autor: Carlos Efraín Chávez Mora, Director de LegalContratos, Abogado litigante y experto en Derecho Contractual. Fecha de última revisión y actualización: 16 de junio de 2025.

Guía Práctica para el Contrato de Servidumbre de Paso Peatonal en Ecuador

Propósito y Usos. La servidumbre de paso peatonal tiene como objetivo fundamental permitir el acceso a pie a propiedades que de otra manera estarían enclavadas o tendrían un acceso sumamente complicado. Es esencial para la habitabilidad y el disfrute de inmuebles residenciales, comerciales o rurales que no tienen frente directo a una vía pública o cuyo acceso principal es inviable para peatones. Se utiliza para garantizar el libre tránsito de personas entre un predio dominante y una vía pública a través de un predio sirviente.

Cláusulas Esenciales y su Significado. Las cláusulas vitales en este contrato incluyen la identificación completa y precisa de ambos predios (sirviente y dominante) y sus propietarios. Es crucial la descripción detallada de la franja de terreno sobre la que recae la servidumbre: sus medidas, linderos exactos, y el punto de inicio y fin del sendero. Debe especificarse claramente si la servidumbre es onerosa o gratuita. El establecimiento de los derechos y obligaciones de cada parte, como el uso permitido y las responsabilidades de mantenimiento, es fundamental para evitar conflictos. La obligatoriedad de elevarlo a escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad es indispensable para su validez y oponibilidad a terceros.

Cómo Rellenar la Plantilla (consejos prácticos).

Datos de las Partes y Predios: Rellene con exactitud los nombres completos, números de identificación, direcciones y los datos de inscripción de los predios en el Registro de la Propiedad. Verifique que los comparecientes sean los legítimos propietarios.
Descripción del Paso: Sea extremadamente preciso al describir la ubicación y dimensiones (ancho, largo) de la franja de terreno destinada al paso peatonal. Incluya linderos internos, referencias a planos o croquis si los hubiera, para delimitar claramente el área de la servidumbre. El ancho debe ser suficiente para el tránsito cómodo de personas, sin exceder lo estrictamente necesario.
Contraprestación: Si el acuerdo es oneroso, especifique claramente el monto en números y letras, la moneda y la forma de pago (ej., transferencia bancaria, cheque, plazos). Si es gratuito, asegúrese de indicarlo expresamente para evitar futuras reclamaciones.
Mantenimiento: Defina claramente quién asumirá los costos de mantenimiento, limpieza y reparación del sendero o infraestructura asociada (ej., escaleras, puentes pequeños). Generalmente, el predio dominante es responsable, pero puede negociarse.
Gastos de Formalización: Indique qué parte o en qué proporción asumirá los gastos de notaría, impuestos y derechos registrales derivados de la constitución de la servidumbre mediante escritura pública.

Errores Comunes a Evitar. El error más grave es no formalizar la servidumbre mediante escritura pública y no inscribirla en el Registro de la Propiedad. Un acuerdo verbal o un documento privado sin inscripción no tiene validez para terceros y puede ser desconocido por futuros propietarios o herederos, dejando al predio dominante sin acceso legal. Otro error frecuente es no describir con suficiente detalle el área de la servidumbre, lo que puede generar disputas sobre el límite del paso. La omisión de cláusulas claras sobre responsabilidades de mantenimiento también es una fuente común de conflictos.

Preguntas Frecuentes (FAQ).

¿La servidumbre de paso peatonal tiene que ser ancha? No, el ancho debe ser suficiente para el paso cómodo de personas, pero sin exceder lo necesario, buscando el menor perjuicio para el predio sirviente. Se recomienda que sea un ancho razonable y funcional.
¿Se puede usar el sendero para otros fines, como almacenar objetos? No. La servidumbre se constituye para el “paso peatonal” exclusivamente. Cualquier otro uso no autorizado constituiría un abuso y podría ser reclamado por el propietario del predio sirviente.
¿Qué ocurre si el predio sirviente construye una cerca en el sendero? Si la cerca impide o dificulta el paso previamente acordado y establecido en la escritura pública de servidumbre, el propietario del predio dominante puede exigir judicialmente su remoción, ya que viola el derecho de servidumbre inscrito.
¿Es posible cambiar el lugar del sendero de la servidumbre? Sí, el propietario del predio sirviente puede cambiar el trazado a su costo, siempre que el nuevo lugar sea igual o más cómodo y seguro para el predio dominante y no le cause perjuicio alguno. Esta modificación también debe formalizarse mediante escritura pública e inscripción.
¿La servidumbre de paso peatonal es gratuita o pagada? Puede ser gratuita u onerosa, dependiendo del acuerdo entre las partes. Si no hay un acuerdo específico y se trata de una servidumbre forzosa por enclavamiento, la ley permite que el predio dominante la exija a cambio de una indemnización al predio sirviente.

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Por C. Efraín Chávez Mora

Asesor Inmobiliario